ДОРОГА К ДОМУ. Страница 22

🎧Вебинар

⏩Продавая недвижимость, собственник часто дает гарантии: нет долгов, нет обременений и т.д.

⏩Порой и с покупателя продавец тоже получает заверения.
Например, недавно продавая квартиру клиента с перепланировкой, с зарегистрированным третьим лицом, в отношении которого было решение суда о вселении к текущему собственнику, я попросила покупателя дать заверения, что он ознакомлен с характером перепланировки, разрешение на которую собственник не получал, ознакомлен с текстом решения суда, с возможными последствиями, что заключает договор покупки получив копии документов и т.д.

Мне интересна эта тема, без заверений не обходится ни одна сделка, поэтому предлагаю вам тоже послушать вебинар.

Тема: Заверения об обстоятельствах

Вопросы вебинара:

1. Ответственность за предоставление недостоверных заверений об обстоятельствах и ее ограничение.

2. Анализ последних разъяснений ВС РФ.

3. Рекомендации по формулировкам заверений об обстоятельствах.

Спикер: Теймур Гусейнов, старший юрист АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

Время: 14 марта 2019 в 11:00 (мск.)
Запись по ссылке ⬇️
https://events.webinar.ru/5914993/1932707

Два больших поста - пора бы и точку поставить😂
Но в тему расскажу случай из своей практики.

🍐Еще один МУЖ!

Супруги квартиру приобрели в браке, оформили на супругу. Развелись. Супруга за месяц до сделки меняет паспорт, берет справку о содержании правоустанавливающего документа (якобы потеряли договор), выписывается из квартиры и продает ее. Ни по одному моменту невозможно установить - был ли муж, по свежему паспорту - не в браке.
От собственницы требуем предоставить заявление, что квартира приобреталась не в браке и в настоящий момент она тоже не в браке (вдруг замужем за иностранцем). Покупатель приобретает квартиру, сделку проводит нотариальную. Сделку застраховали.
🔥 Через 3 недели иск от бывшего супруга!

Суд отказал, апелляция оставила в силе - основания п.2. ст.35 СК РФ, ст.253 ГК РФ,п.1 ст. 166 ГК РФ. О том что сторона не знала о необходимости согласия супруга суд основывался на том самом заявлении супруги в адрес покупателя, что она была не в браке при приобретении квартиры. Добросовестность покупателя доказана.
Страховой случай не наступил. Определение апелляции ниже под постом⬇️

👨‍🎓Карапетов в 2016г.: Идеального решения в условиях существования института совместной собственности супругов, видимо, нет, и мы имеем классическую ситуацию «трагического выбора»: при любом мыслимом решении вполне добросовестное лицо оказывается обмануто и страдает". С ним я полностью согласна.

🛎ИТОГ

Если достоверно семейное положение продавца неизвестно на дату покупки, а на дату продажи предполагается что не в браке, рекомендую от продавца брать заявления о том, что продаваемое имущество не является совместно нажитым, что собственник в браке на момент приобретения имущества не состоял. Это заверение продавцом покупателя об обстоятельствах, на которые покупатель полагается при заключении договора, "имеет разумные основания исходить из такого предположения" - статья 431.2. Заверения об обстоятельствах

❗️Добросовестность покупателя надо чем-то доказывать, если будут судебные притязания!

❌При худшем развитии ситуации по кейсу с МУЖЕМ, событие будет признано страховым случаем и будет выплата. У страховщика будет право суброгации к даме-собственнице.

Продолжение поста ⬆️⬆️⬆️

♨️Учитывая сказанное, самый скользкий момент в истории «МУЖ ОБЪЕЛСЯ ГРУШ», о котором я промолчала - были ли супруги в браке на дату продажи квартиры. Документально это никак не подтверждено!

🔸Паспорт дамы-продавца Чешской Республики (страна изменена) не содержал сведений о браке.
Причины могут быть две: либо уже не в браке, либо в паспорте, по которому она находится в России, не ставят штампы о браке.
🔸В свою очередь МУЖ на встречах не предоставил ни одного документа - ни свидетельства о браке, ни свидетельства о разводе, как подтверждение того, что в период покупки был в браке с дамой. Ситуация до сих пор на стоп-кадре.
❗️Брачные отношения на дату продажи имеют ключевое значение для оценки риска и судебной перспективы сделки.

🔰На сегодня я вижу позиции ВС РФ следующие:
1️⃣ если на момент сделки по отчуждению совместно нажитого имущества супруги в браке, а нотариальное согласие не получено, то применяется п.3 ст.35 СК РФ, ст.253 ГК РФ, сделки надо признавать недействительными.

2️⃣ если на момент сделки по отчуждению совместно нажитого имущества супруги НЕ в браке, а нотариальное согласие не получено, то применяется п.2. ст.35 СК РФ, ст.253 ГК РФ - владение и распоряжение совместной собственностью, ст.157.1 ГК РФ - согласие на совершение сделки, ст. 173.1 ГК РФ - недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица.
❗️Отсюда следует второй важный момент, который должен установить суд - знала ли другая сторона о необходимости такого согласия (добросоветстность покупателя).

По теме:
🔹ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС РФ от 14 марта 2017 г. N 77-КГ16-17
Ключевые моменты: Между тем, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что Козадеров И.В. (покупатель-отчетчик), а также Двуреченская И.Н. (покупатель-ответчик) знали или заведомо должны были знать об отсутствии согласия Копейкиной Л.Н. (истец-супруга) на совершение сделок по продаже Копейкиным В.А. спорной квартиры, истцом не представлено. Материалы дела также не содержат сведений, подтверждающих недобросовестность ответчиков при заключении договоров купли-продажи квартиры.
... Положения статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимости другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.

Из акта: "В данном случае на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи квартиры брак между Копейкиным В.А. и Копейкиной Л.Н. был прекращен и, соответственно, получения нотариального согласия Копейкиной Л.Н. на отчуждение спорной квартиры бывшим супругом Копейкиным В.А. не требовалось."
Продолжение⬇️⬇️⬇️

⚡️РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ ПРИ ОТСУТСТВИИ СОГЛАСИЯ СУПРУГА ПРОДАВЦА

Вернемся к теме поста "МУЖ ОБЪЕЛСЯ ГРУШ" и его продолжение
Большинство считает что заявление продавца об отсутствии супруга сыграет роль в суде, часть проголосовали - не сыграет.

♨️ВСЕ ПРАВЫ, потому что ситуация может развиваться по 2-м вариантам!
❗️Развитие ситуации и перспектива в суде зависит от наличия брачных отношений между супругами на дату продажи квартиры.

В феврале в своем блоге FB Артем Карапетов сетовал, что законодатель не исправил п.3 ст.35 Семейного кодекса, а ВС РФ не поменял свою практику; что правило п.3 ст.35 СК надо толковать в свете новой ст.173.1 ГК, учитывающей добросовестность контрагента, а также общих принципов права.

Он приводит свежее Определение СКГД Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года N 18-КГ18-184.
📖История по делу:

Супруги в 2013 году купили дом 76 кв.м. и земельный участок. Право оформили на супругу. В период брака на земельном участке построили еще один дом, 308 кв.м., закончили строительство в 2015 году. В 2016 году 1/8 доля дома 76 кв.м. и земельного участка была подерна их несовершеннолетнему сыну. В 2017г. собственность на дом 308 кв.м. была зарегистрирована на супругу, тогда она заключила соглашение об определении долей на большой дом с сыном и произвела отчуждение 1/2 доли.

📍Супруг подал иск о признании соглашения об определении долей и отчуждении доли недействительными сделками.
📍Супруга подала встречный иск о разделе совместно нажитого имущества и исключении дома из списка делимого имущества.
1 инстация признала сделки недействительными, апелляция - отменила решение и отказала в иске.
📌ВС РФ определением отменил решение апелляционный инстанции, вернул дело на новое рассмотрение со ссылкой о неправильное применение п.2 ст.35 СК РФ и п.2 ст.253 ГК РФ. ВС РФ указал что супруги на дату соглашения и отчуждения доли состояли в браке, права по сделке подлежат государственной регистрации, а значит следовало применить п.3 ст.35 СК - распоряжением общим имуществом, на которое требуется нотариальное согласие супруга.

Цитата: При признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 СК РФ закон не возлагает на супруга, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям положений статьи 253 ГК РФ не основано на законе"

👨🏻‍🎓Карапетов А.:
Но если так, то очень странным представляется игнорирование Судом вопроса о соотношении ст.35 Семейного кодекса и ст.173.1 ГК. Конечно, ст.173.1 ГК является более общей (хотя и более поздней), и здесь lex specialis сталкивается с lex posterior. Специальная, но более старая норма СК не говорит об учете добросовестности контрагента, а более новая, но при этом более общая норма ст.173.1 ГК этот фактор упоминает. С догматической точки зрения вопрос о данной коллизии не из простых. Игнорировать столь важный вопрос очень странно. И вообще странно, что он, судя по всему, в принципе не был поставлен в рамках настоящего дела.

В 2016 году он уже публиковал в блоге на zakon.ru статью на эту же тему: Можно ли покупать что-либо ценное у тех, кто заявляет о своем холостом статусе (по материалам свежей практики ВС РФ)?, рекомендую прочитать.

Продолжение⬇️⬇️⬇️

Верховный суд научил оформлять наследство на участок

via pravo.ru

Московскую реновацию проверяют на нормативность

via www.kommersant.ru

​​❌Отказ в страховании

На ипотечное страхование приносят разное имущество. Порой в таком плачевном состоянии что, наверное, пара машин хороших дров стоят дороже, чем то что называют домом🏚. Такие отказы в основном сообщаются в устной форме.

Для тех кто плотно работает в страховании не секрет что такое имущество встречается у ипотечников одного известного банка, который кредитует в̶с̶е̶ ̶п̶о̶д̶р̶я̶д̶, с̶т̶а̶р̶ь̶е̶ очень старые строения.

Отказывать в имущественном страховании порой приходится не только из-за неудовлетворительного состояния самой квартиры, но и когда сам многоквартирный дом находится в плачевном состоянии.
Ни раз ипотечники обращались в страховую компания, чтобы с̰п̰е̰ц̰и̰а̰л̰ь̰н̰о̰ получить отказ.

Это было бы смешно, если б не было печально🙁

На прошлой неделе обратился заемщик из г.Мурманска. Он уже понимал что никакая страховая компания не примет на страхование его квартиру, но ему для банка надо принести минимум 3 отказа страховых компаний. Видимо тогда банк не будет применять штрафные санкции 🤔 Это я не выясняла, меня интересовала ситуация с имуществом.

Оказалось, что его квартира находится в доме 6/1 по ул. Свердлова в г.Мурманске, в котором 20 марта 2018 года произошел взрыв газа. Причина – неудачный суицид

В настоящий момент часть дома законсервирована (фото ниже), а возможно и весь дом.

Я предположила, что спустя год дом должен быть уже восстановлен, и пошла🐾 в инет поискать инфу.

В городе об этом помнят, поэтому периодически публикуются статьи и недавно вышла статья на сайте местной газеты об этом доме
Мурманчане обеспокоены что восстановление дома затягивается!

Оказывается, в течение года смогли только провести обследование дома и проектирование. В ноябре 2018 года при бюджетировании местная администрация выделила небольшую, на мой взгляд, сумму на восстановление данного дома

Теперь надо найти подрядчика, который займется строительными работами. «Специалисты, которые готовили конкурсную документацию, говорят, что эта работа займет год-полтора» 🤦‍♀️

Вернемся к заемщику.
С его слов, администрация пострадавшим выделила квартиры для временного проживания, он продолжает платить кредит, собирает отказы страховых компаний. Конечно, ответ в письменной форме ему был выдан!

❓ вопрос – если был взрыв, то должна была быть страховая выплата, и кредит должен был быть погашен. Но если кредит не погашен, значит выплаты не было. Почему не было страховой выплаты той компании, где он был застрахован на момент взрыва?

Буквально через несколько дней после взрыва, комиссия выдала заемщику акт обследования с формулировкой о непригодности квартиры для проживания. Также указала, что конструктивные элементы этой квартиры (стены, перекрытия) в результате взрыва НЕ БЫЛИ разрушены, повреждены или деформированы , но признана непригодной (см.фото)

Квартира есть - жить невозможно;

взрыв был - выплата невозможна!🤦‍♀️

❇️ Справка по делу Низамовой в КС РФ

❇️ Постановление от 15.02.2019 по делу о проверке конституционности статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки О.Ф.Низамовой № 10-П/2019

КС разрешил не платить за хижины как за дворцы

via www.kommersant.ru

🛡Федеральная нотариальная палата высказала свою позицию по ряду вопросов, касающихся обязанности нотариуса представлять в электронной форме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр. Изменения вступили в силу 1 февраля 2019 года.

🔷️В письме содержатся следующие разъяснения:

1⃣ С 01.02.2019 после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При этом законодательством не определены требования к способам фиксирования возражений сторон сделки на представление нотариусом документов в орган регистрации прав. По мнению ФНП, при наличии возражений сторон нотариус может зафиксировать это в тексте удостоверяемой сделки или в протоколе фиксирования.

2⃣ К договорам, на основании которых возникает право на недвижимое имущество, относятся, в частности, договоры купли-продажи, дарения, залога недвижимого имущества (ипотеки).

Вместе с тем нотариус вправе по просьбе обратившихся к нему лиц направить документы на государственную регистрацию прав и при удостоверении иных видов договоров, например, брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов.

Как пояснила ФНП, в этом случае направление документов на госрегистрацию прав не является обязанностью нотариуса (однако такое право предоставлено ему в силузакона) и не является самостоятельным нотариальным действием.

3⃣ А вот представление в электронной форме заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в Росреестр после выдачи свидетельств о праве на наследство по закону, по завещанию, о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня) - это исключительная обязанность нотариуса.

После выдачи указанных свидетельств у лиц, обратившихся за совершением таких нотариальных действий, нет возможности самостоятельно подать документы на государственную регистрацию прав.

4⃣ Закон устанавливает приоритетность направления нотариусом необходимых документов в орган регистрации прав в электронной форме и лишь при невозможности их направления в такой форме устанавливает дополнительное полномочие нотариуса по представлению их в Росреестр на бумаге (по общему правилу в срок не позднее 2 рабочих дней).

По мнению ФНП, если причины невозможности представления документов в электронной форме в орган регистрации прав отпали (появился доступ к сервисам ЕИС нотариата; устранены технические неполадки), нотариус может представить их в электронной форме в Росреестр. В этом случае факт подачи документов в электронной форме по истечении установленного законом или договором срока не может рассматриваться в качестве нарушения законодательства.

🔶️Также в письме ФНП пояснила:

- в каком порядке может осуществляться оплата госпошлины за государственную регистрацию прав при подаче в Росреестр необходимых заявления и документов нотариусом;

- как действовать нотариусу при получении уведомления о приостановлении в государственной регистрации прав;

- каким должен быть порядок действий после получения нотариусом выписки из ЕГРН в электронной форме о зарегистрированных правах;

- как быть, если объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора, не поставлен на кадастровый учет.
Информация garant.ru

Перед продажей квартиры супруги выделили доли детям – попали на налог — Audit-it.ru

via www.audit-it.ru

​​🔹️НЕ опять, а снова ЕГРН!

Обратилась за страхованием девушка, приобретающая коммуналку. 3 комнаты - 4 собственника. Выдала ей список документов, куда добавила выписку ЕГРН на каждую комнату.

🙎‍♀отвечает: ЕГРН запросила, но пока не получила. Все (нотариус и банк) запрашивали сами ЕГРН и от меня не требовали.

Непроизвольно напрашивается вопрос: для кого покупаешь квартиру - для себя, для банка, страховой или нотариуса?
Неужели желание убедиться самой что все благополучно не возникает?

Мне еще ни разу не предоставляли выписку, полученную нотариусом (есть в ЕГРН строчка кто получатель). Он оставляет ее у себя, и не видела, чтобы он выдавал на руки.

Банки (не все!) получают, но не предоставляют выписку клиентам для ознакомления. А кто-нибудь запрашивал ее у банка?

🔶️В начале февраля обращается страхователь за расторжением договора страхования.
Причина: покупка не состоялась.
Смотрю на договор - заключен 15 ноября (!) 2018г.
- Почему не состоялась?
- Запрет на совершение сделок! Один из собственников признан банкротом и еще в 2016 году был наложен запрет.

Открываю сервис Росреестра online (на самом деле сервис отображает информацию реестра совсем НЕ online 😤) - там запрет👎

Банк не заказал выписку ЕГРН, либо не прочитал, проморгал, проглядел.
Древняя приватизация - риск низкий - страховщик тоже не заказал.

А регистрация не прошла!😕

Покупатель понадеялся на банк? на страховщика? на Бога?
А у кого из них убытки?🤔

⏩Сделка заключена, кредит получен, страховка оплачена, на приостановке документы лежали, проценты капали, договор расторгли.

Кто-то умыл ручки, а #самсебериелтор расстроен, никто о нем не позаботился.

Уверена, был бы с риелтором - такого бы не произошло.

Я не против #самсебериелтор, НО ...
Кто трусы ребятам шьет?
Ну, конечно, не пилот!
...
Дело было вечером,
Спорить было нечего.

P.S.
Один риелтор написала в чате, что в объявлениях стала указывать - без риелтора не звонить. Не хочет она работать на контрагента, интересы не совпадают!💁‍♀

❓Как считаете - наличие заявления продавца об отсутствии супруга будет иметь значение в суде? Поможет покупателю отбиться от иска МУЖА?

​​🍐МУЖ ОБЪЕЛСЯ ГРУШ, или еще один способ мошенничества В декабре один страхователь написал уведомление о событии, которое может привести к наступлению страхового случая. Ситуация, которая по началу развивалась стремительно, сейчас замерла. В ноябре один…

#вопрос_ответ
❓ Расскажите, пожалуйста, о том, кто несёт ответственность за своевременную очистку балконов от наледи и снега, есть ли обязанность у собственников жилых помещений предоставлять допуск УК к своим балконам, на кого будет возложена вина, если лед с балкона повредит чужое имущество или нанесёт вред здоровью.

В ответе - 3 позиции судов с кучей примеров.

Ответы в рубрику получаются объемнее, чем раньше обычные посты. Поэтому времени уходит тоже больше, прошу запастись терпением тех подписчиков, на чьи вопросы еще не подготовила ответ 🙃

❄В Москве мело 2 дня🌨
❄Шапки на крышах по *надцать сантиметров!

Ежегодно сообщается об ущербе и несчастных случаях при отсутствии уборки снега с крыш домов, козырьков балконов и лоджий.

⚖Несет ли ответственность собственник квартиры за причиненный ущерб от снега, упавшего с козырька его балкона на чужую машину или голову?

Об этом читайте пост канала @gkhvsem с изложением 3х позиций судов и примерами из судебной практики👇

Проблемы советского новосела в представлении "Крокодила". Фото Ивана Маркова.

​​🍐МУЖ ОБЪЕЛСЯ ГРУШ,
или еще один способ мошенничества

В декабре один страхователь написал уведомление о событии, которое может привести к наступлению страхового случая. Ситуация, которая по началу развивалась стремительно, сейчас замерла.

В ноябре один молодой предприниматель, назовем его Петр, купил квартиру и машиноместо в Москве на ул. Мосфильмовская д.70 Крутой дом 😉 и цены на квартиры такие же 😉

👵Продавала квартиру дама преклонного возраста, гражданка из Чехии (страна изменена), живет в Москве давно. Собственницей квартиры стала с момента постройки дома, по договору долевого участия. В Москве занимается бизнесом, есть вид на жительство до 2020г. Русским языком владеет: говорит и пишет. Штампа о браке в паспорте нет, у нотариуса дала заявление что в браке не состоит-не состояла. Есть взрослый сын.

Петр после оформления собственности и получения квартиры переехал.
Через несколько дней приезжает на подземную парковку, а его машиноместо занято 😲
Стал разбираться в чем дело, кто такой.
Оказалось, что сын дамы тоже живет в этом доме, и временами он пользовался машиноместом матери.
При дальшем разбирательстве выяснилось что у дамы еще одна квартира в Москве, в которой проживают она с сыном и МУЖЕМ 😲
Как так!?😱

Агентство, что оказывало Петру услуги по покупке квартиры, стало узнавать о муже подробности: он также ведет бизнес в Москве, открыто несколько фирм, но между супругами есть разногласия по бизнесу, и, возможно, по семейным делам.

МУЖ, узнав что квартира продана, решил "напрячь" страхователя (жену напрягать надо!)
Через неделю с момента инцедента, состоялась встреча МУЖА бывшей собственницы и сотрудников Агенства недвижимости, которые представляли интересы Петра.

МУЖ предъявил заявление, которое он якобы подал в полицию, с требованием установить признаки состава преступления в действиях покупателя Петра, возбудить уголовное дело в отношении Петра по признакам введения в заблуждение его жены, либо злоупотребление ее доверием или иной способ обмана, а сама сделка заключена незаконно и, возможно,преступным путем (формулировки из оригинала) 🙈🙉🙊

В заявлении написал что очень удивлен, как можно было даме преклонного возраста давать наличные деньги! 😆

Понятно что над текстом работали адвокаты (даже известна фирма), и вектор ̶з̶а̶п̶у̶г̶а̶т̶ь̶ впечатлить на все 💯 направлен на продавца

Представители МУЖА требовали показать документы по сделке, чтобы "убедиться в ее законности"😆

Агенты требовали пойти к нотариусу и оформить от МУЖА согласие на продажу.
Вообщем р̶а̶з̶о̶ш̶л̶и̶с̶ь̶ ̶б̶е̶з̶ ̶д̶р̶а̶к̶и̶ переговоры результата не дали.

В уведомлении Петр написал какие действия он готов сделать, просил рекомендаций и одобрения по действиям.

❓Какой совет вы бы дали Петру (позже объясню какой дала я)

1️⃣ расторгнуть договор покупки квартиры по соглашению сторон или в суде
2️⃣ признать сделку недействительной, как совершенную без согласия третьего лица чье согласие требовалось
3️⃣ в суде признать себя добросовестным покупателем
4️⃣ не подавать первым каких-либо судебных исков со своей стороны
5️⃣ срочно продать квартиру