ДОРОГА К ДОМУ. Страница 12
1370
@pokupkaestate
Недвижимость глазами юриста: от нюансов покупки и советов по продаже до юридических аспектов сделки и ее страхования.
-
ДОРОГА К ДОМУ
📌ТОРГИ: СТРАХОВАНИЕ СДЕЛОК ПОСЛЕ ТОРГОВ У истории с технической ошибкой в ДКП была предыстория, как сделка попала ко мне. Риелтор на ФБ написала, что клиент очень хотел купить, но были сложные документы, и юрист с СК отговорили от покупки квартиры. 🥕🤩Для меня отказ другой страховой компании, как морковка для ослика, - мотиватор разобраться что не так, можно ли "вылечить". Причина: "Конкурсное производство по компании, имущество которой было реализовано с торгов в августе прошлого года, не завершено. Очередное слушание назначено на начало февраля." 🔺Для меня это НЕ аргумент для отказа покупки и в страховании! Поначалу заподозрила, что истинную причину не стали называть, ответили общей фразой. 🍿Все юристы знают, что процесс банкротства длится годами. Всем известное СУ-155 начали банкротить в 2015 году. И только в декабре 2021 года вышло определение о прекращении конкурсного производства - 7 лет! Сталкивалась и с 10-летним банкротство. ❇️По итогу знаете - документы продавца я согласовала, только возникли другие препятствия в страховании сделки. 🕰Рассмотрение сделок, совершенных на торгах в рамках банкротных дел, занимает существенно больше времени, чем обычные сделки. Трудозатраты высокие, но риски интересные! Еще несколькими годами ранее торги было сложнее проверять, чем сейчас (но уже тогда принимали на страхование). Потому что КУ не все данные вносили в ЕФРСБ, не полно была отражена информация по делу, это касается даже сообщений о вынесенных судом определений. Пример, выборочно взяла должника: Никифорова Наталья Александровна - обращение в суд 2017 года. На ЕФРСБ по данному дожнику всего 2 сообщения КУ: о вынесении суд акта о признании банкротом, об очередном собрании кредиторов. Но если посмотреть дело А56-64337/2017 и ознакомиться с определением о завершении процедуры, оказывается было реализовано имущество должника (автомобиль), отчет представлялся суду. Ни об этом, ни о завершении процедуры информация не отражена на ЕФРСБ. 🌤Сейчас информация куда более полная. Например, должник Чиковани А.Т (наблюдаю за этой процедурой, и, кстати, один из тех кого не найдете в КАД по полной ФИО, а только по фамилии и инициалам). У него в карточке ЕФРСБ сообщений много и изложены полно. ✅ Проверять, оценивать и принимать на страхование стало легче, чем прежде! Но не все страховщики еще готовы оценивать и принимать эти риски😕 🧗🏻♀️На каждом этапе процедуры реализации имущества возможны нарушения, а также оспаривания действий конкурсного управляющего (КУ) или судебного акта, что может поставить под сомнение законность проведенных торгов. Этапы процедуры (в общих чертах): 1️⃣ Формирование конкурсной массы Проводится инвентаризация активов должника. Собственность детально описывается, при необходимости разыскивается судом и КУ. Включается все имущество, в том числе находящееся в долевой собственности. 2️⃣ Внесение корректировок в перечень активов Правовая проверка сформированной конкурсной массы. На этом этапе должнику предоставляется возможность оспорить включение в перечень того или иного имущества, а также исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание, в том числе обладающее имущественным иммунитетом. ⚠️ проверяем завершение процесса оспаривания, если такое выявлено. 3️⃣ Оценка имущества должника Выбор специалиста для оценки осуществляется КУ. Оценщик не может являться заинтересованным лицом в отношении управляющего, должника и его кредиторов. Задача эксперта – определить рыночную стоимость сформированной конкурсной массы. ⚠️ результаты оценки могут быть оспорены как кредиторами, так и должником (+ у ЮЛ-участниками должника, собственником имущества должника - ст. 130 Закона о банкротстве) - проверяем. Продолжение следует ДОРОГА К ДОМУ 🎏 ЖЕРТВЫ ЦИФРОВОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ Перебирая в марте новости, наткнулась на статистику Росреестра: В феврале 73% электронных ипотек зарегистрировано менее чем за 24 часа "... доля ипотечных сделок в цифровой форме составляет 80%. Если раньше на регистрацию ипотеки требовалось от 5 до 7 дней, то благодаря проекту этот срок составляет меньше суток», – заявила заместитель руководителя ведомства. В феврале на ФБ риелторы обсуждали как быстро Росреестр регистрирует права: одному за полдня, другому - "до дому доехать не успел". А третий спросил: когда Росреестр успевает делать правовую экспертизу? Глядя на этот прекрасный показатель - 73% - мне вспомнилась одна февральская сделка. Страхование было мною согласовано. Ждали проведения сделки. Прислали документы: 👀Не верю! Еще раз. 👀Именно так. А может у них ... Нет, об этом в переписке ни слова. ✴️ДКП в простой письменной форме: 1 продавец и 2 покупателя - супруги. Квартира приобретается в долевую собственность, в равных долях каждый. Регистрация электронная, через…
-
ДОРОГА К ДОМУ
🧐ЗАДАЧА Оказалось я не дала правильные ответы на вопросы ИГРЫ ОНЛАЙН: Узуфрукт верно 2️⃣ Право пользования чужой вещью и доходами от неё с условием сохранения её целостности Аджастер верно 1️⃣ - специалист по урегулированию претензий страхователя на возмещение убытков в связи со страховым случаем Тантьема верно 1️⃣ комиссия с прибыли ♨️Новый вопрос: Гражданин дал объявление о продаже квартиры. Риэлтор показывает квартиру потенциальным покупателям и такой находится. Идет подготовка к сделке. В этот период гражданина берут под стражу по подозрению в совершении преступления. Личное присутствие гражданина на сделке невозможно, требуется представительство. ❓ За оформлением доверенности нужно обратиться: 1️⃣ к нотариусу 2️⃣ к следователю 3️⃣ к начальнику следственного изолятора 4️⃣ к прокурору -
ДОРОГА К ДОМУ
🔒ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ МЕРЫ В РАМКАХ БАНКРОТСТВА Арбитражный суд Поволжского округа (АС ПО) опубликовал обобщение судебной практики за 2020 и 1 пол 2021 по применению обеспечительных мер. 1️⃣ При наложении ареста на деньги должника действуют установленные законом гарантии – такие, как обеспечение минимального уровня дохода для жизни должника и тех, кто находится у него на иждивении (п. 1, пост. АС ПО от 22.06.2020, дело №А65- 37253/2019 ). 2️⃣Установление запрета на выезд должника из России призвано помогать достижению целей банкротства – погашению долгов перед кредиторами за счет имущества должника. Должно быть очевидно, что без такого ограничения достижение этих целей будет затруднительно или невозможно (п. 2, пост. АС ПО от 18.02.2021г.дело №А55- 25918/2015, АС Волго-Вятского округа пост. от 29.09.2020 дело № А31- 2106/2018, АС Уральского округа пост. от 28.01.2021 дело № А60- 31420/2016). 3️⃣ Судом может быть установлен запрет кредитору-залогодержателю в рамках исполнительного производства на оставление за собой предмета залога после того, как суд вынес определение об обоснованности заявления о признании должника банкротом (п. 3, пост. АС ПО от 18.01.2021, дело №А47- 19107/2019, АС Уральского округа пост. от 18.01.2021, дело № А47- 19107/2019). 4️⃣ При банкротстве должника, обеспечительные меры в виде ограничения на распоряжение имуществом в спорах кредиторов по обязательствам, не являющихся денежными (отдельные судебные процессы), могут устанавливаться лишь по определению суда в рамках дела о банкротстве (пост. АС ПО от 22.12.2020, дело № А 55- 8849/2017). 5️⃣ Установление запрета регистрирующему органу на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества при рассмотрении требований об его изъятии и реализации на публичных торгах способствует сохранению существующего состояния отношений (status quo) между сторонами спора (пост. АС ПО от 14.04.202, дело №А65- 24449/2020, пост. от 11.08.2020 АС Уральского округа, дело № А47- 3071/2020) 6️⃣Сохранение обеспечительных мер с даты признания должника банкротом в отношении имущества, не присужденного истцу, противоречит закону о несостоятельности (п. 7, пост. АС ПО от 13.02.2020, дело №А57- 18510/2017) 7️⃣ Судом возможно установить запрет для ресурсоснабжающей организации вводить режим ограничения потребления энергии для обеспечения сохранности принадлежащего должнику имущественного комплекса (п. 8, пост. АС ПО от 03.06.202, дело №А 65- 1813/2017, пост. АС ПО от 29.04.2021, дело №А57- 27737/2019). 8️⃣ Взыскателю (конкурсному управляющему) в порядке обеспечения поворота исполнения судебного акта может быть установлен запрет на распоряжение присужденными и полученными денежными средствами (приступать к погашению требований кредиторов) до рассмотрения апелляционной жалобы (пост. АС ПО от 23.03.2021 делу № А65- 40122/2018, пост АС Западно-Сибирского округа от 22.05.2018,дело № А 46- 6974/2017) 9️⃣Рассматривая вопрос о правопреемстве в споре о сносе самовольной постройки, суд не может применить обеспечительные меры в виде запрета должнику исполнять судебный акт, так как фактически такое требование направлено на приостановление исполнения судебного акта, что рассматривается по другим правилам (п. 12, пост. АС ПО от 09.11.2020, дело №А49- 5106/2017). Справка АС ПО ⬇️ -
Реклама
-
ДОРОГА К ДОМУ
-
ДОРОГА К ДОМУ
✂️СМЕРТЬ - НЕ АРГУМЕНТ, БЫЛА ЛИ ВОЛЯ? 🔸14.03.2016 г. житель г. Санкт-Петербурга К. продал свою квартиру Макарову по договору купли-продажи и спустя две недели скончался, не оставив наследников. 🔸12.05.2016 новый собственник квартиры обратился в Росреестр, а от имени продавца К. обратился А., его представитель по нотариальной доверенности, с правом представлять интересы доверителя во всех госорганах. Право собственности Росреестр зарегистрировал. 🔹Позже Макаров под займ передал квартиру в залог, но не рассчитался с долгом. Поэтому квартира была продана с публичных торгов Хубаеву. Но Росреестр отказал победителю торгов в регистрации права собственности, "ввиду возникших у регистрационного органа сомнений в волеизъявлении предшествующего собственника квартиры К. на отчуждение квартиры Макарову". 🏫 Администрация Невского района С.-Петербурга обратилась в суд с иском к Макарову о признании недействительной госрегистрации права собственности ответчика на квартиру. Аргументы: спорное жилье является выморочным, а право собственности ответчика было зарегистрировано уже после смерти К. и на основе выданной покойным доверенности, которая на момент обращения в орган Росреестра прекратила действие ввиду смерти доверителя. В связи с этим, переход права собственности к Макарову не состоялся. 🛎 Победитель торгов –Хубаев просил суд признать за ним право собственности на спорную квартиру со ссылкой на то, что именно он был признан победителем торгов по реализации данного жилья, он полностью расплатился за квартиру и является добросовестным приобретателем, а факт смерти К. до госрегистрации перехода права собственности к Макарову не может служить основанием для признания ДКП незаключенным или недействительным. ⚖️ Суд первой инстанции встал на сторону Администрации: квартира выбыла из собственности К. помимо его воли и может быть истребована в пользу г. Санкт-Петербурга в качестве выморочного имущества независимо от добросовестности последующих приобретателей квартиры. Две следующие инстанции согласились с выводами первой. 🛡ВС РФ не согласился: ▪️ По ДКП расчет был произведен между сторонами полностью до подписания договора, ДКП являлся актом передачи - соглашение по всем существенным условиям сделки между ее сторонами было достигнуто, сделка исполнена. ▪️отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным ДКП недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. ▪️нарушения, допущенные при регистрации перехода права собственности к покупателю Макарову по ДКП 2016 г., сами по себе не могут являться основанием для признания указанной сделки недействительной. ▪️на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела - суд этого не сделал. Ссылаясь на ст.302 ГК РФ, где собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если оно утеряно или выбыло помимо воли, не выяснял наличии воли К. на отчуждение квартиры, ограничившись указанием, что при жизни К. не обращался за регистрацией, хотя тот выдавал доверенность. ↪️Акты отменил, дело отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Определение ВС РФ ⬇️ -
ДОРОГА К ДОМУ
🎏 ЖЕРТВЫ ЦИФРОВОЙ ТРАНСФОРМАЦИИ Перебирая в марте новости, наткнулась на статистику Росреестра: В феврале 73% электронных ипотек зарегистрировано менее чем за 24 часа "... доля ипотечных сделок в цифровой форме составляет 80%. Если раньше на регистрацию ипотеки требовалось от 5 до 7 дней, то благодаря проекту этот срок составляет меньше суток», – заявила заместитель руководителя ведомства. В феврале на ФБ риелторы обсуждали как быстро Росреестр регистрирует права: одному за полдня, другому - "до дому доехать не успел". А третий спросил: когда Росреестр успевает делать правовую экспертизу? Глядя на этот прекрасный показатель - 73% - мне вспомнилась одна февральская сделка. Страхование было мною согласовано. Ждали проведения сделки. Прислали документы: 👀Не верю! Еще раз. 👀Именно так. А может у них ... Нет, об этом в переписке ни слова. ✴️ДКП в простой письменной форме: 1 продавец и 2 покупателя - супруги. Квартира приобретается в долевую собственность, в равных долях каждый. Регистрация электронная, через СБР. ЕГРН - зарегистрирована совместная собственность. В документах разночтение - полис оформить невозможно. 🧠МЫСЛИ В ЗАМЕДЛЕННОМ ТЕМПЕ: ▪️Ст. 42 СК РФ законом режим совместной собственности супругов может быть изменен только брачным договором, для которого обязательна нотариальная форма (п.2 ст.41 СК РФ). ▪️П. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. ▪️П.3 ст. 421 ГК РФ - стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Т.е. если стороны заключили смешанный договор, один из элементов которого требует нотариального удостоверения, договор в целом подлежит нотариальному удостоверению. В качестве примера - договор купли-продажи, где супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность. ▪️ Ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (...) Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. ❗️При правовой экспертизе регистратор мог бы указать на ошибку сторон сделки для ее исправления Государственный регистратор, осуществляющий правовую экспертизу документов, обязан принять решение о приостановлении регистрационных действий (пункты 7, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; При не устранении причин приостановления, регистратор обязан принять решение об отказе в проведении государственной регистрации (ст. 27 Закона о регистрации). ✳️Вариант исправления: соглашение к ДКП об исправлении технической ошибки Косяк риелтора? Ошибка регистратора? Лозейка для продавца? Будущая проблема супругов? 🙁Все варианты ⚠️PS: через две недели принесли новую ЕГРН - зарегистрирована долевая собственность. Основание? 🤷🏻♀️ -
ДОРОГА К ДОМУ
ОБ ИСКЛЮЧЕНИИ СНТ из ЕГРЮЛ налоговым органом, и что с этим делать, если права на землю под угрозой? Аналогия ситуации. Интереснейшее Письмо ИФНС России от 2 марта 2022 года обнаружено. Называется так: <Письмо> ФНС России от 02.03.2022 N БВ-4-7/2500@ <О направлении Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых в четвертом квартале 2021 года по вопросам налогообложения> В нем налоговый орган приводит несколько примеров, когда высшие судебные инстанции коснулись в своих решениях 2021 года деятельности ИФНС. В пункте первом Письма рассмотрена ситуация, когда ИФНС исключила автоматом якобы не действующее юр.лицо - гаражный кооператив, в связи с отсутствием операций по его счетам более года и не сдачей отчётности. ❗А гражданин не смог оформить права на землю под гаражом, пытались восстановить статус гаражного кооператива в ЕГРЮЛ, но тщетно, все суды отказали, признав действия ИФНС законными. Гражданин обратился в Конституционный суд в итоге. Постановлением Конституционного суда N51 от 02.12.2021 признаны несоответсивующим Конституции нормы, которые при этом лишают граждан прав оформлять недвижимость из-за формального подхода ИФНС. В решении Конст.Суд проводит аналогию и с другими лицами, в том числе "ДАЧНЫМИ кооперативами". Выражая ряд очень важных правовых позиций! 📌"Главным негативным последствием прекращения деятельности гаражного кооператива путем его исключения из единого государственного реестра юридических лиц является утрата права на земельный участок, предоставленный ему под постройку гаражей (в части земель под не переданными в собственность граждан гаражами и земель общего пользования), что в дальнейшем может привести к сносу гаражей членов кооператива. При этом создание нового гаражного кооператива взамен исключенного из реестра не гарантирует восстановления утраченного права на земельный участок и возможности пользования гаражами." 📌"Поскольку гаражный кооператив представляет собой основанное на членстве добровольное объединение, как правило, именно граждан, то при его исключении из реестра пострадавшими и наиболее незащищенными становятся лица, которые не являются специалистами в сфере корпоративного управления. Стандарт должной осмотрительности, применяемый к ним в данном случае, явно завышен." 📌"....При этом федеральному законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование надлежащие изменения, а впредь до вступления в силу указанных изменений судам следует применять вышеуказанные нормы с учетом вышеуказанных правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации." Очень важное решение КС РФ для исключенных из ЕГРЮЛ дачных и садоводческих товариществ, где не все граждане успели оформить участки на праве собственности или не оформлены ЗОП" Полный текст решения суда во вложении в комментариях. -
ДОРОГА К ДОМУ
В презентации ⬆️ вы можете увидеть мою рекомендацию на Михаила Сафрана, эксперта по клиентскому сервису. В презе есть ссылка на его сайт и короткое интервью. Узнала о нем в марте, на 9-часовом онлайн форуме страховых предпринимателей ШАГ ВПЕРЕД 2022, организованный АльфаСтрахование (уже не первый год проводится). 🗣️Он был приглашённым спикером с темой: Страховой агент и клиент. Сервис в эпоху изменений и не только. ♨️В действительности его тема касается любой услуги! Поэтому прошу обратить внимание всех, кто оказывает услуги. Он проводит платные лекции, тренинги и мастер-классы, но у вас есть шанс узнать его ближе, послушав выступление на форуме. Повышайте качество своих услуг - пускайте в ход его советы! 🔥🔥🔥https://youtu.be/DfjHqr6OVig Приятного просмотра! -
ДОРОГА К ДОМУ
💡ТЕМА, которую озвучивала риелторам на форуме Fresh UP - Кризис-окно возможностей с СК АльфаСтрахование. Сделок стало меньше, а значит можно сделать то, на что раньше не хватало времени: организовать и запустить процесс, который сейчас и в будущем будет приносить доход 🕰 Время изменилось: клиентов меньше, доходы упали, конкуренция выше и т.д. 🔭 Где можно заработать: смежная сфера (страхование), новые компетенции (продажа страховых продуктов), альтернативные пути сотрудничества (раньше: бонус клиенту, сейчас: вознаграждение потом бонус), поддержка партнеров/клиентов (работать с имеющейся базой лояльных клиентов), бережливый рациональный подход (давать предложения, соответствующие текущим потребностям клиента) 🏆 Почему с СК АльфаСтрахование: стабильная компания, потенциал в ипотеке на годы вперед 🧚♀️ Почему фокус на агента: умные и красивые, есть лояльные клиенты и необходимые компетенции, чего недостаточно - можно развить. 🛎 Первое вознаграждение: привести ипотечного заемщика в АльфаСтрахование (вспомните сделки, кто из клиентов покупал с ипотекой) 🛍 Страховые продукты, которые можно предлагать дополнительно к ипотеке: ▫️отделка и ГО к страхованию конструктива по имуществу, ▫️травма, госпитализация, диагностика и лечение к личному страхованию ипотеки, ▫️страхование первоначального взноса по кредиту к ипотечному титульному страхованию (на первый год кредита). ⚙️ Как построить процесс, который будет приносить доход: ▫️заключить агентский договор с СК, ▫️актуализировать свою базу клиентов, ▫️выявить потребности клиента, ▫️предложить страховой продукт, ▫️получить вознаграждение ⏰Поставить напоминалку на следующий год!💰 Тот кто не смотрит вперед, оказывается позади. Герберт Уэльс -
ДОРОГА К ДОМУ
🎃 ПОЧЕМУ Е. НЕДОБРОСОВЕСТНЫЙ (по иску Людмилы) Решила не перепечатывать, смотрите текст под постом с оригинала. Обсудим? Начну, а вы добавляйте: 1️⃣ декларативное голословное положение, аргументы не указаны 2️⃣ сомневаюсь, что покупатель не осматривал. Есть отчет об оценке, фото явно не из объявления, подробные, как делают оценщики, есть поэтажный план с экспликацией от апреля 2021 (получены перед сделкой) 3️⃣ как ранее писала, была выписка из домовой книги из МФЦ, где значился только А, текущий собственник. 4️⃣ чаще квартиры продают, проживая в них, и нахождение вещей не должно смущать, тем более вызывать подозрение у покупателя 5️⃣ вероятно сделка не была исполнена именно по вине продавца А, а не по вине покупателя Е. 6️⃣ это действие Е. мог совершить только после сделки, а не до ее совершения 7️⃣ т.е. добросовестность при покупке - это попытки принять счетчики в квартире, не приняв квартиру? 8️⃣ Это действие как следствие вступления во владение, но квартира не получена во владение 9️⃣ было когда то решение, где суд указал на то, что на дверях и стенах подъезда были предупреждения что квартира не продается, а покупатель не принял их во внимание, не выяснил. Но в иске про подобное ни слова. И фото двери и стен подъезда имеются, чистенькие. Риелторы, вы точно всегда ходите по соседям?😎 🔟 есть расписка от Л., написана ею собственноручно. Есть Расписка от А. 1️⃣1️⃣ допустим Е. спросил, А. ответил. А. уже ничего не подтвердит, не опровергнет. Теперь каждая сторона может трактовать это обстоятельство в свою пользу. ☎️ Расспрашиваем Е. как он покупал квартиру? 
-
ДОРОГА К ДОМУ
❤️🩹НОВЫЙ ПРОЦЕСС ПО ОСПАРИВАНИЮ СДЕЛКИ В марте 2022 стало известно, что страхователь Евгений, купивший квартиру у Алексея с использованием кредита, обратился в суд о признании бывшего собственника Алексея утратившим право пользования и снятии его с регистрационного учета. 🔄В качестве отзыва на иск Евгений получил встречный иск от Людмилы о признании договора купли-продажи между Алексеем и Евгением недействительным, залога квартиры недействительным, признании отсутствующим у Е. права собственности на квартиру, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Е. Страховщика Е. не уведомил (почему часто так случается со страхователями 🤷🏻♀️). Суд сам решил это сделать, поэтому в распоряжении исковое и встречный иск, без приложенных материалов. 🔹По документам, представленным на страхование: Алексей приобрел квартиру по ДКП в апреле 2019г. у Людмилы. В мае 2021, Алексей, продавая квартиру Евгению, предоставил дополнительно к основным документам расписку о получении денег Людмилой, выписку из домовой книги, где он указан единственным пользователем. Титульный риск застрахован на 3 года. Страховая сумма 12 млн.р. 🔹По иску Евгения, принятому судом 09.12.2021: Приобрел квартиру у Алексея. Согласно пункта ДКП собственник в течение 14 календарных дней обязался сняться с учета и освободить квартиру. В МФЦ узнал , что в квартире, кроме Алексея, зарегистрирована Людмила. Направлял претензии, но до настоящего времени они не съехали и с учета не снялись. 🔹По встречному иску Людмилы: Людмила стала собственником квартиры после смерти матери, приняв наследство в 2003 году. В 2007 ей бессрочно установлена 2 группа инвалидности с диагнозом Параноидная шизофрения, непрерывный тип течения. В 2014 году она составила завещание, в котором все свое имущество завещала дальнему родственнику – Алексею. Как осуществляла продажу квартиры она не помнит, денежных средств за квартиру не получала (или не помнит). В декабре 2021 диспансер подтвердил наличие у нее психического заболевания, что не позволяет ей отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Дееспособности она не лишена. 19 декабре 2021 года Алексей (продавец) умер. + обоснование что Е. недобросовестный (11 пунктов) + срок исковой давности она не пропускала (узнала о том, что когда-то она продала квартиру, когда 21.12.2021г получила исковое заявление от Е.) 💬В практике страховщика не первый случай, когда страхователь обращается с иском о выселении, а получает встречный о признании сделки недействительной. При оценке риска всегда выясняется и не остается без внимания причина регистрации бывших собственников. В данном случае Людмила не была указана в выписке из домовой книги, поэтому спрашивать было не о чем, покупатель либо был введен в заблуждение, либо так работает система выдачи выписок. 📌Учитывая, что в некоторых городах России уже не выдают выписки о проживающих, покупателям приходится полагаться на непереводимое, но ключевое в жизни русского АВОСЬ. И можно застраховаться. Авось поможет!🤪 ❓Хотите узнать 11 пунктов недобросовестности Евгения, на которые ссылается Людмила? -
ДОРОГА К ДОМУ
✨МЕРОПРИЯТИЕ✨ 🔥 25-26 марта 2022 года состоится Московский риэлторский форум FRESH UP! Московский Риэлторский Форум Fresh Up - первое масштабное мероприятие на территории столицы для специалистов в сфере недвижимости от Гильдии Риэлторов Москвы❤️ Ключевые темы форума: 1. Суть и ценность риэлторской услуги 2. Клиентоориентированность. 3. Инструменты построения личного бренда. 4. Обучение и адаптация сотрудников АН 5. Лидогенерация 6. Юридические аспекты отрасли 7. Поиск оптимального решения о форме и длительности образования риэлторов 8. Их санкции - не повод терять наши доходы ♨️ В рамках секции 8 я буду 26 марта выступать от имени своей компании с темой: Кризис - окно возможностей с СК АльфаСтрахование. Тема для меня не "села и поскакала", но точно "возьму за руку и проведу" 😊 Мероприятие платное. Покупка билетов и подробная программа на сайте http://event.grmos.ru 
-
ДОРОГА К ДОМУ
🙌ХОРОШИЕ НОВОСТИ!! ИЗМЕНЕНИЯ В СДЕЛКАХ С ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ Сегодня Пресс-центр опубликовал результаты решения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 На сайте http://government.ru/docs/ пока решения нет🤔 🔺 Руководствуясь постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295, подкомиссия приняла решение: 🔥Разрешить резидентам ПРОДАВАТЬ недвижимое имущество нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия. 🔥Разрешить резидентам ПОКУПКУ недвижимости у нерезидентов, связанных с государствами, совершающими недружественные действия. 💵 При этом денежные средства по таким сделкам должны будут зачислены на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95. 🔥🏗️Разрешить резидентам ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ, исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, которые заключаются с нерезидентами, связанными с государствами, совершающими недружественные действия. ⚠️Принятые решения распространяются только на сделки, которые совершают физические лица. Пока не увижу решение комиссии, вопрос писать/не писать заверения сторон в ДКП пока оставляю открытым. -
ДОРОГА К ДОМУ
♨️ СНОВА О СДЕЛКАХ С ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ: последний бенефициар, заверения в ДКП, сделка оспоримая или ничтожная Вернулась из отпуска и погрузилась в изучение актуальных вопросов. 🔹Росреестр 16.03. дал пояснения о порядке регистрации сделок с недвижимостью для лиц из недружественных стран Суть: Росреестр сделки с юрлицами смотрит до конечного бенефициара. 2 условия позволят сделке пройти правовую экспертизу: -конечным бенефициаром являются Российская Федерация, российские юридические или физические лица - информация о контроле над ЮЛ раскрыта российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам РФ Поэтому к стандартному пакету документов надо прикладывать документ, подтверждающий раскрытие информации о контроле над ними (прим.- иностранными ЮЛ) российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации" или разрешение на осуществление сделки со стороны Правительственной комиссии. 🔹18.03. Росреестр дал разъяснения о заверениях в ДКП о втором гражданстве недружественного государства Суть: заверения в ДКП об отсутствии второго гражданства недружественного государства Росреестр включать не требует (прим.-такое требование ввел Сбербанк в ипотечные ДКП), стороны свободны в определении условий ДКП. При определении правомочий граждан РФ, Росреестр руководствуется положениями ФЗ № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»: гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается Российской Федерацией только как гражданин РФ. ✴️В чатах риелторы часто спрашивают применительно к своим ситуациям: выдаст банк кредит или нет, пропустит ли нотариус или нет, зарегистрирует сделку Росреестр или нет. От одного риелтора я услышала хороший вопрос - при соблюдении каких условий для сторон не будет последствий ❓При сокрытии информации, которая обязывает получать разрешение Правительственной комиссии, сделка, совершенная без согласия этой комиссии, ничтожна или оспорима? ♨️Что будет со сделкой, совершенной в нарушение указа? Статья Романа Бевзенко Извлечение: ...в ст. 173.1 ГК РФ есть правило о том, что сделка, совершенная без согласия (прим. - без решения Правительственной комиссии), оспорима, если ее ничтожность не «следует из закона». Тут обращают на себя внимание два важных обстоятельства. Во-первых, указ № 81 не относится к «законам», из которых можно вывести ничтожность сделок без согласия госоргана, это другой вид нормативного акта... Во-вторых, в п. 2 ст. 173.1 ГК РФ содержится норма, которая защищает добросовестную сторону сделки... Однако сторона сделки может не располагать сведениями о том, кто осуществляет контроль над контрагентом. Известно, что добросовестность, то есть незнание о пороках сделки, защищает сторону оспоримой сделки, но никак не ничтожной. ...Тем не менее, еще есть аргументы в пользу квалификации сделок, нарушающих указы № 79 и № 81, в качестве ничтожных. Например, не стоит недооценивать «резервную» норму ГК РФ о недействительности сделок на случай невозможности вывести из закона умозаключение о ничтожности сделки (прим. речь про 169 ГК) Кроме того, есть и менее «травматичный» вариант для признания сделок, нарушающих установленные в указах ограничения: знаменитая парочка из ст. 10 и ст. 168 ГК РФ. И особенно с учетом новой нормы п. 3 ст. 10 ГК РФ – о запрете обхода закона – это тоже вполне мыслимый инструмент, чтобы объяснять ничтожность сделок, нарушающих указы № 79 и № 81." Вопрос подписчика: А почему вы проигнорировали возможность применения п. 2 ст. 168 ГК РФ? Ответ РБ: Потому что ст. 168 про сделки, запрещённые законом. А указ их не запрещает, а устанавливает особый порядок совершения. Наверное, это надо было написать ◾️Учитывая настрой судебной системы, ориентируюсь на негативный сценарий: делаю ставку на ст.169 ГК РФ - противоречащие основам правопорядка и нравственности. Антисоциальные сделки - Консультант+ ведет к п.2 Определения КС РФ от 08.06.2004 N 226-О. Возможные последствия - п.4 ст.167 ГК РФ: все полученное в доход государства. -
ДОРОГА К ДОМУ
🛎ВНЕКОНКУРСНОЕ ОСПАРИВАНИЕ СДЕЛОК У юристов есть загадка: 🔺 10+168 = ? Раскрываю ответ = внеконкурсное оспаривание сделок 🚩17.03.2022 в 11ч. пройдет вебинар Мысова Дмитрия на эту тему, организованный Службой поддержки риелторов. В рамках вебинара будут рассмотрены следующие аспекты: ▪️ Внеконкурсное оспаривание как разновидность Паулинова иска ▪️Правовое регулирование внеконкурсного оспаривания ▪️ Отличие внеконкурсного оспаривания от оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства ▪️ Условия применения иска о внеконкурсном оспаривании ▪️ Кто может подать такой иск ▪️Как защитить покупателя от внеконкурсного оспаривания сделок Риелтор обязан иметь представление о таких рисках оспаривания сделки. Дмитрий рассказывает ясно и доступно (сама была на его вебинарах), обязательно получите полезную информацию. ⭐️Ссылка для записи → http://fedagent.ru/170322 
-
Реклама
-
ДОРОГА К ДОМУ
-
ДОРОГА К ДОМУ
Для разрешения спора о признании постройки самовольной необходимо определить функциональное назначение постройки. Определение от 22.02.2022 по делу А40-255826/2019 (305-ЭС21-20512) Фабула дела: Инспекция обратилась в суд с иском о признании объекта строительства самовольной постройкой и с требованием о его сносе. Позиция судов: 🔸Суды трёх инстанций отказали в иске. Суды исходили из того, что здание введено в эксплуатацию в 2009 г., приобретено оно было вместе с земельным участком Ответчиком в общую долевую собственность на основании договора купли-продажи, при этом на дату регистрации права собственности на объект, участок, на котором он возведен, находился у Гражданина в собственности. Учитывая, что на момент регистрации права собственности за первоначальным собственником для возникновения права собственности на объект ИЖС не требовалось разрешения на ввод его в эксплуатацию или разрешения на строительство, право собственности на спорный объект (жилой дом) возникло у Ответчика на законных основаниях в полном соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент регистрации первоначальной собственности). Суды учли заключение экспертизы, согласно результатам которой, пятиэтажное здание является объектом капитального строительства. Суды пришли к выводу, что у здания отсутствуют признаки самовольной постройки. Позиция Верховного суда: Признав спорный объект, находящийся в долевой собственности владельцев инвестиционных паев, индивидуальным жилым домом, суды не проверили и не обосновали свой вывод о назначении постройки. Вывод о том, что спорная постройка является жилым домом позволил судам сделать вывод об отсутствии необходимости получать разрешение на ее возведение в соответствии с п.1.1, п.3 ч.17 ст.51 ГрК. Между тем п.1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК, исключающий получение разрешения на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства введен ФЗ от 03.08.2018 № 340-ФЗ после возведения спорной постройки, а п.3 той же нормы предусматривает отсутствие необходимости получать разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного использования. Полагая, что для возведения спорного объекта как индивидуального жилого дома не требовалось разрешения на строительство, суды, не согласившись с обоснованием сторон по делу, указывающих на нарушения закона при возведении спорной постройки, не учли положения п.3 ст.48 и ч.2 ст.49 ГрК (в редакции 2009 г.) о том, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов ИЖС (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи); экспертиза не проводится в отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Однако такое положение этой законодательной нормы не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта ИЖС. Судебной экспертизой было установлено, что спорный объект поименован как индивидуальный жилой дом, с количеством этажей 5 или четырехэтажное здание с подвальным этажом. Указанные положения не были приняты во внимание судами при рассмотрении настоящего дела. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. #недвижимость Текст кассационной жалобы можно прочитать здесь. -
ДОРОГА К ДОМУ