Realty - недвижимость. Страница 31
7273
@real_estate
Канал профессионального риэлтора о недвижимости: полезные советы, интересные истории, анализ рынка. Самый живой канал о недвижимости в Телеграме!
-
Realty - недвижимость
Самарский академический театр драмы - еще один шедевр неорусского стиля, который процветал не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в провинциальных городах.
#русскаяархитектура -
Realty - недвижимость
Ипотечного пузыря не будет, ДОМ.РФ запускает льготную программу для индивидуального жилищного строительства.
На фоне ипотечного бума в России, многие сравнивают его с ипотечным кризисом 2007-2008 гг в США, задаваясь вопросом - насколько такое возможно у нас, таким вопросом и я сам задаюсь.
ВТБ постарался ответить и развеять опасения. В чем принципиальная разница между ситуацией в США в 2007 и РФ в 2020?
➖ Уровень ипотечного долга к ВВП, в России он на уровне 8%, в США было 73%.
➖ В России нет плавающих ставок по ипотеке и практически нет практики выдачи займов без первоначального взноса, тогда как в США доля таких кредитов доходила до 20%.
➖ Отсутствие большого рынка деривативов в РФ, что по сути и стало причиной кризиса в США, когда каждый дом как будто был перезаложен несколько раз, чего по факту не было.
Сам я так же не особо верю в появление ипотечного пузыря, особенно после того, как пришли данные про рекордный объем досрочных погашений. Ипотека пока что остается супер дисциплинированным платежом, где практически нет никакой просрочки.
ДОМ.РФ похоже читает мой канал - пришли новости о том, что с декабря 2020 по июнь 2021 будет запущен пилотный проект по поддержке индивидуального жилищного строительства. Условия будут практически идентичны льготной программе для новостроек:
➖ Ставка в 6.5%.
➖ Лимиты в 12 млн руб для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб для остальных регионов.
➖ Первоначальный взнос 20%.
➖ Покупка только у застройщика.
Последний пункт критически важен для создания более цивилизованного рынка, поскольку большая часть строительства ИЖС в России - это непонятные и полупрофессиональные бригады, не несущие никакой ответственности за то что они строят.
Привлечение банков позволит застройщикам привлечь значительное количество новых клиентов, которые раньше не могли приобрести свой дом, поскольку ипотека на него не распространялась. Важное решение, хотя на льготную программу выделят всего 300 млн руб (капля в океане), но с явным прицелом на рост объемов финансирования, скорее всего еще до июня 2021 года. -
Realty - недвижимость
Новые рекорды ипотеки.
Много пишу про ипотеку, оно и понятно, сегодня это главный драйвер для всего рынка. Данные за октябрь впечатляют.
В Москве, в прошедшем месяце было зарегистрировано 12.1 тыс договоров ипотечного кредитования - исторический рекорд, показатель превысил на 15% уровень декабря прошлого года (прошлого рекорда).
Если сравнивать по месяцам, то показатель выдачи вырос на 51% по сравнению с октябрем 2019 года, а по отношению к прошедшему сентябрю, рост составил 17%. За 10 месяцев 2020 года показатель выдачи ипотечных займов вырос на 11% по отношению к 2019 году, до 80 тыс договоров.
Москва по прежнему является драйвером для строительной отрасли, во многом благодаря территориям Новой Москвы, уровень цен в которой вырос на 25% за этот год.
Кроме постоянного роста заимствований, о чем я писал недавно, неожиданно вырос до рекордных показателей уровень досрочных погашений ипотечных кредитов со стороны заемщиков.
За 3 квартал уровень досрочного погашения вырос почти в два раза, по сравнению с показателем прошлого года, до исторического максимума - 525 млрд рублей, по данным #ЦБ. По сравнению с 2 кварталом рост 43%.
Если честно, то я не знаю как реагировать на такие данные. Гасят ипотеку граждане практически полностью за счет своих средств. Уже отмечал, что объем сегмента серой экономики в России недооценен, официальные данные не учитывают массу деловых и экономических связей в обществе, хотя казалось бы ФНС делает все возможное чтобы пролить свет на этот сектор.
Похоже мы сильно недооцениваем экономический и финансовый потенциал наших граждан, которые очень умело уворачиваются от попыток государства включить их доходы в официальную статистику и обложить налогами. -
Реклама
-
Realty - недвижимость
Кредитование и социальные выплаты поддерживают спрос, не позволяя экономике провалиться.
По итогам года можно ожидать спад ВВП около 4%, возможно даже меньше, исходя из данных по отраслям. Падает промышленность, сельское хозяйство, про пассажироперевозки и говорить нечего, это худший год для этого сектора.
Растет только торговля (с исключением сезонности), что перекрывает провал в других отраслях. Нужно признать, что фактическое падение экономики оказывается не настолько драматичным, как ожидали аналитики, во многом из за ограниченности карантинных мер во времени.
За счет чего поддерживается спрос?
Первое - рост кредитования граждан. За октябрь долг вырос на 365 млрд рублей, рост 1.9% мм, а за прошедшие 10 месяцев на 2.5 трлн рублей, рост 14.7% гг. Значительную роль здесь сыграла льготная ипотека, поэтому существенная часть полученных кредитов ушла не в потребление, а в недвижимость.
То что кредит стал доступнее благодаря снижению ставки #ЦБ - это хорошо, то что снижается ежемесячный платеж по ипотеке - тоже, однако рост закредитованности не может не вызывать опасений. Про пузырь на рынке ипотечного кредитования уже высказывались многие, учитывая продолжение и рост льготной ипотечной программы, для этого есть основания.
Банки на этом фоне стали чаще отказывать заемщикам, причем рост отказов сразу на 5%. Возможно это связано с большим числом заявок, которые изначально не могли быть одобрены или получившие отказ по ошибке (таких случаев я лично знаю не мало). Хотя скорее снижается общее число качественных заемщиков.
Второе - рост социальных выплат в этом году, причем в 3 квартале они выросли сразу на 15%, что компенсировало падение доходов от имущества и предпринимательской деятельности. Это "детские" выплаты, пособия врачам, по безработице и другие, затронувшие широкие категории граждан. Большая часть пособий ушла на текущее потребление, что поддержало потребительскую активность.
Только больше никаких выплат не планируется, по крайней мере об этом не объявлялось, таким образом поддержка спроса уже в 4 квартале сойдет на нет. -
Realty - недвижимость
Закон о запрете строительства апартаментов
Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил вчера, что министерство намерено запретить строительство апартаментов. По его словам, "нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под категорию жилого помещения".
В ходе выступления в Совете Федерации, Стасишин подчеркнул, что жилье, которое уже построено - должно попасть под амнистию. Но "лавочку пора прикрывать".
➖Такое решение в первую очередь окажет влияние на рынок недвижимости Москвы, где на апартаменты приходится 17% от общего объема предложения новостроек, в меньшей степени рынок Санкт-Петербурга и Краснодарского края.
➖Управляющий партнер компании "Векторстройфинанс" Андрей Колочинский рассказал, что запрет затронет прежде всего элитный и премиальный сегменты, особенно в Москве, где доля апартаментов составляет 60%.
➖Зам. гендиректора по продажам Level Group Юлия Агафоноа уже дала прогноз, что подобный закон может снизить разнообразие эксклюзивных и нестандартных проектов, где покупателей не беспокоит статус жилого помещения.
⚠️Кроме того, подобные меры стимулируют монополизацию рынка и роста доли проектов крупных застройщиков, у которых сейчас в портфеле представлены оба типа новостроек.
Важно отметить, что этот вопрос обсуждается не первый год. Минстрой еще в 2016 году предлагал приравнять апартаменты к жилым помещениям в многоквартирных домах. -
Realty - недвижимость
Парк-авеню 432 - сверхвысокий небоскреб в Нью-Йорке, построенный в 2015 году, высотой 426 метров - является самым высоким жилым зданием в мире.
Стоит в самом сердце Манхэттена, рядом с знаменитым Центральным парком.
Весь дизайн здания, его экстерьер и интерьер построен вокруг одной геометрической формы - квадрата. -
Realty - недвижимость
Храм Бога войнывооруженных сил в Подмосковье, открытый в этом году.
Ступени отлитые из трофейной немецкой техники, витражи в виде орденов, барельефы полководцев, мозаики в честь Великой Отечественной.
Вархаммер 40 к уже здесь. Но выглядит монументально, по имперски. -
Realty - недвижимость
Реновация на низком старте, Госдума приняла в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий.
Пока ничего необычного не случилось, законопроект внесен и принят пока в неизменном виде с нормой о 2/3 согласии собственников на участие в программе, непонятной процедурой выбора застройщика и необходимой доле аварийного жилья, требующейся для включения территории в программу реновации (половина).
Скорее всего в Правительстве учли критику со стороны Крашенинникова и в законопроект будут внесены изменения, о чем прямо сказал строительный вице-премьер Хуснуллин. По его оценке, только на первые 10 лет, для реализации программы реновации, потребуется более 2 трлн руб. Уверен что сумма вырастит, причем кратно, слишком лакомый кусок.
По прежнему жду второго чтения - именно там принимаются ключевые поправки и законопроект обретает финальную форму, иногда меняясь до неузнаваемости, что не редкость для российского законодательства.
⚠️Ожидаю наличия множества правовых механизмов для захода девелоперов в центры городов, со всеми вытекающими последствиями для исторической застройки, с которой у нас и так не особо церемонятся. -
Realty - недвижимость
Новая Москва стремительно догоняет Старую по стоимости жилья.
С начала года цены выросли здесь от 16% на трехкомнатные квартиры, до 31% на студии и однокомнатные. Средняя цена квадратного метра здесь теперь составляет 155 тыс рублей, что на 25% выше чем годом ранее, а средняя цена квартиры теперь 8.3 млн рублей, что на 19% выше чем в 2019.
При этом, практически весь спрос на первичном рынке здесь выбирается за счет льготной ипотеки, пик пришелся на сентябрь-октябрь, когда еще не было ясности с продлением программы на 2021 год. Еще одно подтверждение, что ставка в 6.5% (а в новостройках она практически везде 6.1% по факту) - не просто спасла строительную отрасль, но дала ей дополнительный импульс в условиях 2020 года, что можно назвать чудом.
Стройка развивается, есть множество новых проектов как в сфере строительства жилья, так и инфраструктуры. Огромными темпами растет частное домостроение. Потенциал роста здесь сложно переоценить.
⚠️Однако, на пути все этого строительного процветания встает во весь рост проблема низких доходов граждан, которые еще сильнее упадут в этом году. По оценкам Росстата во втором квартале доходы упали на 8% - рекорд аж с 1999 года, хотя по оценкам ВШЭ и ВЭБ падение еще глубже, в районе 17-18%.
Логичный выход, в такой ситуации - снижение ставок, чтобы дать возможность заемщикам обслуживать долг, что и происходит сейчас. #ЦБ пока никак не намекал на возможность отрицательных ставок для РФ, это маловероятно, а вот нулевую ставку мы скорее всего увидим, но уже в начале следующего года. -
Realty - недвижимость
Что будет с ипотекой дальше?
Льготная программа Правительства спасла строительную отрасль и вызвала ажиотажный спрос на первичном рынке, за такие успехи ее решили продлить до середины следующего года и на это потратят 2.8 трлн руб.
Однако, уже сегодня выгода от более низкой ставки нивелирована быстрым ростом цен на новостройки, за которыми подтягивается и вторичный рынок. Более того, на первоначальный взнос гражданам теперь в среднем приходится копить не 19 месяцев как раньше, а уже почти 21 месяц. Очевидно, что ставка в 6.5% скоро исчерпает большую часть своего потенциала.
Чтобы поддержать строительную отрасль дальше, а судя по выделенным средствам, подготовке законопроекта о реновации, сокращении обязательной нормативной базы для упрощения разрешительной документации - правительство отдает стройке максимальный приоритет, будут приложены максимальные усилия. При этом, нацпроект "Жилье и городская среда" обладает одним из худшим показателем по освоению бюджетных средств - почти половина денег до конца года так и не расходуются.
Может ли ипотечная ставка упасть еще ниже? До конца года вряд-ли, #ЦБ уже не будет понижать ключевую ставку, поскольку инфляция подобралась вплотную к 4%, хотя небольшой зазор до нулевой ставки еще имеется.
Может сыграть роль политический фактор, дешевая ипотека - реальная возможность для граждан изменить свои жилищные условия, особенно если будут наконец нормально работать ипотечные программы в секторе индивидуального строительства, там с этим пока все плохо. На месте правительства, я бы расширил программу "сельской ипотеки" и выдавал банкам госгарантии, поскольку они неохотно берут землю и дома в залог, как низколиквидный актив.
Поскольку в следующем году выборы, в начале года ЦБ может еще снизить ставку и даже сделать ее отрицательной, позволив снизить ипотечные ставки до 4-5%, что поддержит рынок как минимум на 6-9 месяцев, а там и новая (скорее всего старая) Госдума будет. -
Realty - недвижимость
Биткоин берет новые рекорды, дольщикам упростили жизнь, ждем законопроект по реновации.
➖Первая криптовалюта взяла очередной рубеж в 16000$, продолжая ралли, начатое в октябре, стартовав от 10000$. Свои криптовалютные активы я давно продал, что то еще пылится на разных кошельках со времен ажиотажного 2017 года, а волатильность все там же.
⚠️На фоне этого, вчера Минфин разродился совершенно людоедской инициативой по введению уголовной ответственности за ту криптовалюту, которая не была задекларирована в течении 3 лет. Вряд-ли инициатива найдет поддержку в дальнейшем, однако это звоночек.
➖Хорошая новость для инвесторов в жилую недвижимость, теперь срок который должен пройти для продажи квартиры без уплаты подоходного налога, будет исчисляться не с момента получения права собственности, а с момента полной оплату стоимости жилья по ДДУ. Учитывая что стройки могут тянуться 2-3 года, то для тех, кто купил квартиру на старте продаж - срок сокращается почти в два раза от текущих 5 лет, по закону.
➖На этой неделе Госдума должна рассмотреть законопроект о реновации, который был перенесен с прошлой недели. Детище это важное и во многом определяющее для развитие большинства крупных городов в стране, вице-премьер Хуснуллин и новый глава Минстроя Файзуллин - активно лоббируют его.
Учитывая традиции нашего законотворческого процесса, вплоть до второго чтения обсуждать сам текст смысла особого нет, поскольку он может измениться до неузнаваемости, тем более что совсем недавно законопроект раскритиковали такие "титаны" как Крашенинников, а значит текст претерпит сильные изменения.
Политическая целесообразность или экономически оправданные меры? Конечно же первое, можно даже не сомневаться. -
Realty - недвижимость
Стоимость акций разработчика программ для проведения видеоконференций Zoom Video Communications на бирже NASDAQ упала более чем на 17%, в результате чего состояние основателя компании Эрика Юаня сократилось на $5 млрд, сообщает Bloomberg
Кроме Zoom потери несет весь технологический сектор:
Facebook — на 4,99%
Amazon — на 5,06%
FedEx — на 5,68%
Netflix — на 8,59%
Вчера Pfizer и BioNTech рассказали об успешном завершение очередных испытаний вакцины от коронавируса, что толкнуло вверх их акции и весь фондовый рынок, S&P 500 взлетел на 3,62%, до 3636 - это новый исторический рекорд. Рынки остро реагируют на любой позитив, связанный с ковидом.
Рынки ожидают снижения спроса на продукцию и услуги технологических компаний после победы над вирусом. В это слабо верится, современные тенденции по развитию онлайн сервисов могут замедлится, но точно не повернут вспять, таких примеров мы в принципе не знаем.
Технологический сектор был перегрет, в первую очередь из за пандемии ковида, теперь же рынки приходят в равновесие. После того как вакцина будет готова - можно ожидать еще одного падения tech и роста farm, вообще посматриваю в сторону медицинского сектора и биотехнологий, здесь можно ждать больших прорывов в ближайшие годы. -
Realty - недвижимость
Новый глава Минстроя укрепляет татарское лобби в Правительстве РФ.
Сегодняшний день ознаменовался чередой кадровых перестановок, нас же интересует стройка.
Прежний глава Минстроя Якушев - отправился полномочным представителем президента в Уральском федеральном округе, это явное понижение, поскольку полпреды больше не играют существенной роли в жизни регионов.
Новым министром стройки станет Ирек Файзуллин, его кандидатуру внес в Госдуму Мишустин и профильный комитет уже рекомендовал его к одобрению.
Ирек Файзуллин сменил на посту главы Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Марата Хуснуллина, который в 2010 году переехал на работу в Москву, возглавив департамент строительства мэрии столицы. После назначения Хуснуллина вице-премьером по стройке, Файзуллин был назначен первым заместителем Якушева, с явным прицелом на его замену.
Чего можно ожидать от нового министра?
Во-первых, не стоит воспринимать министров в современной РФ как самостоятельные фигуры - все они креатуры своих профильных вице-премьеров, за исключением ключевых и силовиков.
Во-вторых, сюрпризов ожидать не стоит, а вот усиление тенденций - вполне.
➖Явно актуализируется вопрос по индивидуальному жилищному строительству, его поддержке и упрощении административных барьеров. Уже разработаны единые стандарты для оформления всех необходимых документов в электронном виде через сайт Госуслуг, что значительно облегчит и ускорит процесс подготовки и ввода в эксплуатацию.
➖Продолжится пересмотр СНиПов, которые в строительстве не просто устарели, а откровенно тормозят развитие рынка. Здесь можно только приветствовать.
⚠️Можно ожидать усиление казанских строительных компаний и получении ими вкусных государственных контрактов. -
Realty - недвижимость
А это древний русский город Таруса в Калужской губернии.
Местным властям хватило духу вернуть большинству улиц исторические дореволюционные названия.
Многим кажется что это все распил бюджета и придется менять документы! Но это не так.
Денег на смену табличек из местного бюджета не возьмут ни копейки, а документы меняются в обычном порядке, когда приходит их срок.
Возвращать исторические названия важно - это идентичность места и его жителей. Откройте Яндекс или Гугл карты, любой русский город или деревню, что вы там увидите?
Сотни улиц Ленина, Кирова, Дзержинского, Маркса, Энгельса, Каляева, Атарбекова и прочих большевистских деятелей, руки большинства из которых по локоть в крови нашего народа.
Возвращая имя - вы укрепляете связь города с его историей и наследием.
Я рад что такие событие происходят все чаще.
#нашенаследие -
Realty - недвижимость
Как могут повлиять на рынок недвижимости выборы президента США?
На самом деле ответ простой - почти никак. Большая часть рассуждений на эту тему - отработка инфо повода, не более.
Давайте немного разберем, почему для нас не имеет значения кто будет в Белом доме, Дональд или Джо.
Санкции.
Многие утверждают, что санкционные риски при демократах вырастут, однако практика последних десятилетий показывает, что с демократическим администрациями Кремль работает лучше, чем с республиканцами. Кроме того, Трамп усиливал санкции против РФ, взять хотя бы агрессивное давление на Северный поток 2. Так что ничего принципиально нового любой расклад выборов не даст.
Инвестиции.
Иностранцы и без выборов сокращают свои вложения в российский девелопмент, а всего в мире более 40% компаний отложили свои инвестиционные проекты. Пандемия коронавируса вносит ключевой вклад в сдерживании рынка, а не ожидания итогов выборов. Еще весной писал, что большая часть крупных коммерческих проектов по строительству ТРЦ в России сдвинута на следующий 2021 год. Падать инвестициям особо некуда и уж точно на это не окажет влияние хозяин Белого дома.
Цены.
Главным драйвером роста цен на недвижимость является ажиотажный спрос со стороны покупателей.
Ажиотаж базируется на двух китах:
➖Кризис, в такие времена наши граждане склонны аккумулировать свои сбережения в недвижимости, правда в этом году это еще сопровождается и рекордным ростом участников фондового рынка, но это тема для отдельного поста.
➖Льготная ипотечная программа, простимулировавшая взрывной спрос на новостройки. Надо отметить, что сама выгода от льготы во многом потеряла смысл из за выросших цен, однако размер ежемесячного платежа становится определяющим фактором для покупки, хотя общая сумма переплаты становится выше.
Итого, выборы президента США это красивое и очень качественно шоу, приковывающее к себе внимание всего мира, однако на большинство внутренних процессов в таких крупных странах как РФ - оно оказывает весьма косвенное воздействие.
Выдыхайте. -
Реклама
-
Realty - недвижимость
Программ реновации, которую готовил Минстрой, вице премьер Хуснуллин, которая должна была охватить всю страну, неожиданно получила смачный хук справа, а именно от Совета при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, в лице его главы - Павла Крашенинникова.
Для справки, Крашенинников - ключевая фигура в российском законодательстве и можно сказать отец поправок в конституцию, а так же множества законопроектов, делающих нашу жизнь веселее и краше (сарказм).
Комментирую законопроект о реновации, Крашенинников отметил: Инициатива содержит принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована конституцией, а также не обеспечивает в должной степени имущественные и жилищные права граждан.
Похоже власти опасаются массовых волнений на почве лишения прав собственности жильцов старого фонда, а ведь это в основном пожилые граждане, домохозяйки - ядро лоялистского электората. В преддверии судьбоносных выборов в Государственную Думу в следующем году, любые инициативы, которые могут вызвать всплеск социальной напряженности - будут поставлены на стоп, это хорошая новость.
⚠️Плохая новость заключается в том, что сразу после выборов, если контроль над Думой сохранится, то бешенный принтер запустят с новой силой. -
Realty - недвижимость
Цены вверх🚀
Несмотря на кризис, пандемию и падение доходов граждан на 5%, цены на недвижимость и не думают снижаться, особенно на первичном рынке.
По России рост цен на жилую недвижимость уже составил 4% гг до 66.6 тыс руб за метр, а в сегменте новостроек 12% гг и достиг 90 тыс руб за метр. В отдельных регионах рост цен превысил 20% - Тыва, Хабаровский край, Забайкалье, Амурская область, в Калининграде цены выросли на 19%. Московская и Ленинградская области показывают рост цен в 18.6% и 13% соответственно.
Несмотря на рост цен, размер среднего платежа по ипотеке падает на 13% до 23 тыс руб по новостройкам и на 8% до 20 тыс руб на вторичном рынке.
По оценкам #ЦБ, последний раз такой платеж был в 2016 году, что создает комфортные условия для заемщиков. Однако праздник не будет длится вечно, рост цен на новостройки, более чем на 8% практически сводит на нет выгоду от льготной ипотеки, тем более что осень и декабрь - самый высокий сезон для недвижимости, продается практически все.
⚠️Такими темпами можно ожидать, что весь эффект выгоды программы льготной ипотеки сойдет на нет к началу 2021 года из за роста цен на новостройки. -
Realty - недвижимость
Еще один шедевр Неорусского стиля (недруги используют наименование "псевдорусский" стиль, за что мы их осуждаем) в Москве - Погодинская изба.
Здание было построена в 1856 году по проекту архитектора Николая Никитина на средства промышленника Василия Кокорева.