REBURG. Страница 13
678
@reburg
Авторский канал о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные характеристики и разрушение мифов.
-
REBURG
Стандартный вопрос в оценке конкретного города – соотношение локальных и федеральных факторов развития рынка жилья. На предыдущих этапах развития часто именно локальные особенности развития территории определяли его движение. Но в последнее время ситуация заметно изменилась. Локальные особенности конкретного города определяют размер и масштаб рынка, а вот его динамика полностью определяется федеральной повесткой. На основании данных аналитической платформы bnMAP.pro мы сравнили динамику числа ДДУ на рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани. Рынки этих городов заметно отличаются по масштабу, но движение происходит синхронно. Для сопоставимости данных мы посмотрели на динамику сделок не только в абсолютных значениях, но и относительно среднемесячного уровня 2021, приняв его за единицу. Синхронная динамика крупных рынков, с одно стороны упрощает понимание текущих процессов и делает в чем-то ситуацию более прогнозируемой, с другой – она свидетельствует о полной зависимости российского рынка жилья от льготных программ и федерального новостного фона. Льготную ипотеку запускали как меру экстренной поддержки на короткий срок. Прошло более 2 лет и программа стала воспринимается как естественная часть рынка. Многие уверенны, что она будет действовать «вечно». Но рано или поздно ее скорректируют или откажутся от дополнительных стимулов. Тогда локальные особенности отдельных городов будут значить гораздо больше. t.me/reburg 
-
REBURG
Некоторые итоги 1 половины 2022 на рынке жилья Екатеринбурга: - Число квартир на первичном рынке сократилось, но начиная с летних месяцев снова растет. Вторичный рынок также быстро пополняется. - Падение продаж в первой половине года по большинству сегментов составило 20-30% к аналогичному периоду 2021. Это результат отличных продаж первого квартала и провальных результатов второго. - Цены на новостройки с начала года выросли на 15% и стабилизировались. Цены предложения вторичного рынка не меняются с начала весны, а сделки проходят по ценам ниже конца 2021 года. -
REBURG
Друзья, после серии постов, посвящённых недвижимости https://t.me/bitkogan/18081 https://t.me/bitkogan/18267 мы получили рекордное количество вопросов как от тех, кто давно откладывал принятие решения подобных вложений, так и от тех, кто посмотрел на вопрос иначе в свете последних событий на мировом и российских рынках. Скажу прямо: я лично и мой давний коллега — Антон Валерьевич Табах, видим в обозримом будущем привлекательные точки входа на этот рынок, которые пока по большей части неочевидны для большинства. Антон Валерьевич — главный экономист "Эксперт РА", но что более важно — видный эксперт по жилищно-финансовой грамотности, давно вовлеченный в этот сектор. И это даёт основания полагать, что прогнозы не беспочвенные, да и не ангажированные. Значит ли это, что весь фокус внимания стоит увести в квадратные метры и управление ими? Скорее нет. Однако в свете меняющегося финансового ландшафта, снижения ставок в России на фоне роста мировых ("у всех суббота у нас четверг"), вполне реалистичных планов по расширению налоговых льгот и традиционной роли недвижимости для перезапуска экономики сбрасывать со счетов инструмент полностью я бы не стал. Антон Валерьевич любезно согласился помочь мне внести для вас больше ясности в понимание сути данной темы. Но прежде, чем я смогу пригласить его на диалог «без купюр», требуется ваше участие. 🙏 Заполните небольшой опросник по ссылке ниже и я смогу организовать нам обстоятельную беседу с одним из талантливых аналитиков современности, которая, уверен, будет полезна всем сторонам 👇 >>> ОПРОСНИК <<< #недвижимость @bitkogan -
Реклама
-
REBURG
Обновленный прогноз ЦБ РФ - cbr.ru/Collect…0722.pdf 
-
REBURG
Ключевая ставка -8%! В ближайшее время ипотека для вторичного рынка заработает. Это не решает всех проблем сектора, но создает условия для его нормального функционирования. 
-
REBURG
Вторичный рынок, сформированный тысячами независимыми продавцами и покупателями, является хорошим фильтром для спорных утверждений и манипуляций, которые часто присутствует в повестке первичного рынка. Несколько лет назад мы проверяли гипотезу о том, что «квартиры на верхних этажах пользуются повышенным спросом», поэтому такие квартиры часто продают на 20-30% дороже. Если бы это было правдой, разница в ценах на вторичном рынке также была бы заметной, а ее нет, или она вписывается в диапазон 5-7%. В ближайшее время обновим старый расчет и посмотрим, как обстоят дела в 2022. Сейчас давайте разберем популярный тезис об «инвестиционной привлекательности студий». Традиционно, компактные квартиры на первичном рынке – это ликвидный продукт, основа сделок с «инвестиционным подтекстом». «На такое жилье всегда будет покупатель» - говорят в отделе продаж. На дешевое жилье, покупатель действительно есть всегда. Комнаты в коммуналках до сих пор продаются. Только цены на них сейчас ниже, чем были 10 лет назад. Для чистоты эксперимента мы взяли квартиры на вторичном рынке в домах после 2010 года постройки. Таким образом, в выборке нет «малосемеек» и бывших общежитий. Только относительно новые квартиры. За точку отсчета индекса мы взяли цены конца 2014 года, это предыдущий ценовой пик, перед началом снижения цен. В итоге – самые низкие темпы роста цен за последние годы у самых маленьких квартир. Студия для жизни – это понятный компромисс для покупателей с ограниченным бюджетом. «Доступные инвестиции» в студии - это промах. На графике Екатеринбург, но нам кажется, что похожая картина и на других развитых рынках. 
-
REBURG
Нередко слышим тезис о том, что в Екатеринбурге есть большой потенциал для роста цен, так как город не хуже Казани или Нижнего Новгорода, а цены здесь с некоторых пор стали ниже. Но тот, кто хочет цены как в Казани, должен помнить и об объеме продаж. В Казани он в 3-3,5 раза ниже Екатеринбурга. В середине 2022 в столице Татарстана строилось 1,08 млн. кв. м, а в Екатеринбурге – 3,36 млн. После изучения статистики по Москве, мы задавались вопросом – когда введут в России «вечную ипотеку» или увеличат максимальный срок кредита? В Казани, доля 30-летних ипотечных кредитов на новостройки выросла уже до 41%, аналогичный показатель в Екатеринбурге – 25%. Подробный отчет по рынку Казани можно скачать на сайте bnMAP.pro. 
-
REBURG
В ПРИНЦИПЕ, ЕСЛИ НИЧЕГО НЕ ПОКУПАТЬ, ТО ЦЕНЫ НОРМАЛЬНЫЕ В июне многие профессионалы, работающие на рынке жилья, выдохнули. Обвальное падение числа сделок, которое фиксировалось в апреле-мае, остановилось. Покупатели начали возвращаться на рынок. Но пока это лишь смена динамики. Общий уровень продаж остается низким. Но на текущем рынке такой перелом – уже повод для девелоперского оптимизма. Многие компании начали возвращается к активной работе, выводя на рынок новые проекты. На этом фоне ожидания аудитории канала продолжают ухудшаться. Все меньшее число опрошенных ждет более высоких цен на рынке жилья через 1 год и все большее число - ожидает их снижения. Таковы итоги июльского опроса аудитории канала «REBURG». Следующий срез мнений проведем с 10 по 20 августа. 
-
REBURG
🍀 Участники VIII Байкальского посетят самые передовые объекты Иркутска. 🌿 21 июля, знаменитый «130 квартал», который объединил потребности современного города и традиции минувших веков. Это первый полностью открытый пешеходный квартал в городе, застроенный преимущественно деревянными зданиями — памятниками архитектуры и объектами, воссозданными по архивным чертежам и обмерам. 🌿 21 июля, проект «Иркутские кварталы». Проект комплексного развития центральной части города, основывающийся на 5 принципах: многофункциональность, сохранение исторической среды, экологичность и природный каркас, мобильность и открытость, капитализация территории. Оператор проекта - АНО ИРКУТСКИЕ КВАРТАЛЫ. 🌿 21 июля, Цесовская набережная. Это реконцепция набережной, которая долгие годы была закрыта и сейчас преобразуется в комплекс современных общественных пространств на берегу Ангары. Центру города возвращается жилая функция. Главным архитектором жилого проекта приглашен японский архитектор мирового уровня Кенго Кума. 🌿 22 июля, поселок «Патроны Парк». Проект комплексного освоения территории на землях ДОМ.РФ реализуется девелопером MetaEstate в партнерстве с группой компаний «ВостСибСтрой» с 2018 года. При индивидуальном проектировании каждого коттеджа сохраняется единая архитектурная концепция. 🌿 22 июля, ЖК «Квартал Стрижи». Застройщик - ГСК Восток Центр Иркутск. В комплексе запроектировано 12 секций разной этажности. Внутри расположится город-сад с мощёными дорожками, уникальным освещением и большим количеством малых архитектурных форм. Подробнее о бизнес-туре rgud.ru/novosti…irkutska Программа Байкальского саммита 'noreferrer nofollow' href='https://summit.rgud.ru/'>https://summit.rgud.ru/ Фото Fanzuga. #новостьГУД 
-
REBURG
Половина всего российского рынка многоквартирного жилья сконцентрирована в 12 городах. Около трети рынка - в трех. За последние годы внутри лидирующей группы происходят изменения, но общей картины рынка они не меняют - сверхконцентрация и государственная поддержка отрасли для избранных. 
-
REBURG
Слушал сегодня Сергея Лобжанидзе, директора аналитической платформы bnMAP.pro с докладом о ситуации на рынке жилья Москвы и Санкт-Петербурга и думал о сроках ипотечного кредитования. Они продолжают расти. 🙈Более трети заемщиков на столичном рынке берут ипотеку на 30 лет. Брали бы и на 50, но сегодня 30 - это максимальный срок. Даже странно, что вопрос увеличения сроков ипотеки до 35-40 лет еще не вошел в повестку дня. Как думаете - могут увеличить? 
-
REBURG
Рынок жилья Екатеринбурга, июнь 2022. После шоковых результатов предыдущих месяцев оптимизм постепенно возвращается на рынок новостроек. В июне-июле 2022 девелоперы вернулись к более массовой практике открытия продаж по новым проектам. За последний месяц покупателям было предложено более 2 тысяч новых вариантов квартир. Общее число нереализованных новостроек на первичном рынке увеличилось до 29,6 тысяч. По итогам июня 2022 на первичном рынке жилья Екатеринбурга было зарегистрировано 850 договоров долевого участия в строительстве. Это выше провальных апреля-мая, но в 2,5 раза меньше июня прошлого года. Специфика учета сделок в Росреестре носит запаздывающий характер относительно даты договора. Мы рассчитали статистику на основании даты подписания ДДУ, которая позволяет говорить, что фиксируется восстановительный рост. При этом текущее количество сделок остается невысоким. На основании предварительных данных аналитической платформы bnMAP.pro можно говорить о том, что в июне 2022 было подписано около 1 тыс. ДДУ. Судя по всему, падение продаж остановлено, теперь участникам рынка предстоит нащупать новые границы развития рынка. 
-
REBURG
Продолжаем серию удивительной статистики. Ранее нас радовал ЦБ РФ, сейчас - данные из ЕИСЖС. По итогам июня 2022 года объем строящегося жилья в России вырос до 97,4 млн. кв. м. По 214 ФЗ строится более 94 млн. кв. м. Это максимальный показатель текущего года, который на 1% выше отметки июня 2021. Специфика данного индикатора, в том, что информационной системе жилищного строительства учитываются все объекты, находящиеся на стадии строительства. Его динамика зависит от двух составляющих: запуск новых проектов и ввод жилья в эксплуатацию. Если индикатор растет, то объем новых проектов превышает число введенных в эксплуатацию. Что удивляет? Объем строящегося жилья заметно вырос на фоне существенных ограничивающих факторов: низкий спрос на новостройки и высокие ставки по проектному финансированию. Предполагаем, что такая ситуация могла сложиться за счет большого числа «бумажных проектов», которые получили разрешение на строительство, но не ведут реальных строительных работ. 
-
REBURG
Итоги июня-2022. Все большее количество продавцов на вторичном рынке жилья пытается догнать его. За прошедший месяц 35% квартир в БД УПН подешевело. Средний размер снижения в процессе экспозиции - около 4%. И это до того, как появился потенциальный покупатель, который обязательно будет торговаться. Это на фоне постоянного роста числа квартир на рынке. Именно этот фон часто сбивает с толку. Новые продавцы продолжают выходит на рынок с завышенными ожиданиями. Но пройдет месяц-два, и они начинают включаться в гонку за покупателем. Собственник квартиры всегда смотрит на рынок через призму рекламных объявлений, но важно понимать, что это лишь декорации в спектакле, который еще не сыгран. И всегда можно остаться в массовке или выйти на главные роли. Часть продавцов в текущей рыночной неразберихе играют в "сам себе режиссер", другие слепо доверяются риелтору. Для вторичного рынка жилья сегодня важно, чтобы продавцы и покупатели двигались навстречу друг другу и не забывали о своих целях с которыми они приходят на него. Посмотрите видео Сергея Смирнова «Мастер-класс. Как убедить собственника продавать по правильной цене?». Как обычно, Сергей обостряет проблематику, можете поспорить с ним. Но его постановка вопросов часто выводит на правильные оценки и выводы. 
-
REBURG
Еще в мае Государственная дума приняла в первом чтении законопроект, который может существенно ограничить доступ к данным в ЕГРН. Суть реестра недвижимости в его открытости и доступности. Предлагаемые изменения нарушают эти базовые принципы, повышают риски участников рынка и усложняют практику работы для всех. Забавно, что против таких решений выступает РСПП, объединение которое ассоциируется с крупным бизнесом России. А вот профильные объединения риэлторов, чей бизнес в первую очередь зависит от этих изменений, молчат. Или я что-то пропустил? -
Реклама
-
REBURG
В продолжение к предыдущему посту - удивительные цифры по ставке на строящееся жилье (ДДУ). В мае показатель упал до 3,8%. Получается этот рынок дышит не столько за счет льготных кредитов от государства, сколько за счет субсидирования от застройщиков. 
-
REBURG
Удивительная статистика от ЦБ РФ по ипотеке за май-2022. Объем выдачи ожидаемо рухнул до минимальных значений за последние годы. Показатели мая-2022 в 4 раза меньше аналогичного периода прошлого года. Ипотечная задолженность (та самая, которая как и ввод жилья является мерилом национального проекта) снижается второй месяц подряд. Ипотечная ставка на минимуме. Это говорит нам о том, что рыночное кредитование не работало. Остались лишь льготные кредиты. Средний размер кредита на максимуме, как и срок кредитования. 
-
REBURG
До 2022 года управляющие компании мечтали получить себе в арендаторы крупную международную компанию. Статусно, надежно, долгосрочно. Но сделать это на региональных рынках было крайне сложно. Да и крупные федеральные компании не стремились к децентрализации. Напротив, концентрация власти и капитала в столице не позволяла сформировать условия для такого разворота. Сейчас столичные рынки оказались под ударом из-за возможного ухода отдельных компаний и сокращения штата российского бизнеса, ориентированного на западный бизнес. Офисный сектор городов миллионников традиционно ориентирован в первую очередь на локальный запрос. Так в Екатеринбурге основу спроса на рынке офисов долгие годы составляли мелкие и средние компании. Преимущественно – местный бизнес и отдельные представительства федеральных компаний. Отсутствие растущего интереса со стороны внешних компаний и ограниченный внутренний спрос сократили инвестиции в сегмент в предыдущие годы. Бум на рынке жилья сместил фокус внимания и приоритеты девелоперов. Многие участки с коммерческой функцией были переориентированы на жилье. В итоге к 2022 году рынок качественных офисных площадей столицы Урала подошел в состоянии дефицита. Благодаря этому, сегодня сегмент бизнес-центров пока не выглядит слабым звеном на рынке недвижимости и сохраняет неплохую устойчивость. Мы актуализировали наше традиционное исследование офисного сегмента для профессиональных участников рынка на середину 2022 года. Пока уровень вакантных площадей остается низким, а арендные ставки сильно не меняются. Но запрос на оптимизацию офисного пространства, сформировавшийся в период пандемии, становится для многих компаний снова актуальным. 