Недвижимость инсайды
32146
@propertyinsider
Все слухи и новости рынка недвижимости Москвы
-
Недвижимость инсайды
Помните проект на ЗУ "Софьи Ковалевской, 1с1", так вот местные жители проснулись и они как обычно против стройки. Почему-то приписали застройку отдельного ЗУ к парку "Ангарские пруды". "Местные" всегда ревностно относятся к любому клочку земли, где живут. Поэтому любое строительство и прибытие "новых" жителей - это всегда негатив, даже в тех районах, где накапливается "отложенный" спрос ввиду отсутствия стройки. Ещё более комично выглядят вопли людей, которые сами только недавно заехали в новостройку и негативят на тему появления ещё одной новостройки, новой очереди проекта на районе. Аргументация у товарищей всегда одинаковая, социальная: 1. Не будет хватать мест в детских садах и школах. 2. "Мы все встанем тут в одну большую пробку, потому что жителей станет слишком много". 3. Алчный девелопер пытается застроить "парк", "сквер", а не 3 сарая около парка. Если нет парка, то девелопер пытается застроить шедевр мировой архитектуры под названием домик неизвестного архитектора. У домика статус ОКН отняли! 4. Мы против стройки, потому что просто против. А с хера ли нам за быть? Вероятность того, что данное сборище отменит стройку на Софьи Ковалевской - в районе 0,5%. Но, хорошо, что граждане проявляют свою гражданскую позицию. 
-
Недвижимость инсайды
Текта стартует со своим проектом на ЗУ "Электролитный, 12Б", он же Twelve. Пока полного прайс-листа в паблик не повесили, но судя по минимальным ценам решили не демпинговать, как было на Era, а сразу в полный рост идти на конечников, которые почему-то очень любят Нагорную. Отметим, что планировки довольно неплохие, никакой "студийно" нарезки, как любят девелоперы, которые пустились в гонку за снижением средней площади квартир. Недвижимость инсайды Появились картинки проекта Текты для ЗУ "Электролитный, 12Б". Нейминг у проекта - "Twelve". Ну правильно, идём по английский числительным - очень удобно, главное, чтобы ЦА до 12 хотя бы умела считать. Очевидно, что забугорное название добавляет бизнес-классности и 2% к цене продаж. Шутка, только для баз и агрегаторов геморроя оно добавляет. По архитектуре - стабильно нормально. Главное, чтобы фасад прямыми руками собрали - с откосами не проебались и кирпич миксовали. Такой комфорт+ в 2018 году. Из-за двух оборотов цен на рынке становится бизнесом на Нагорной. МОПы - как вишенка на торте в своем "золотом" исполнении. Текта на Дербеневке вышла очень дешево, даже можно сказать, что с инвестом. Ну, по тому уровню, который он может быть в недвижимости. Поэтому люди в Текте на калькулятор с ценами садятся жопой плохо и старт этого проекта нужно-можно подождать. Если вам, конечно, кажется, что Нагорная - это райское место для жизни. Картинки подрезали у #СП
-
Недвижимость инсайды
Вообще, пункты Скуратова - это просто ода по оптимизации любого девелоперского проекта. Если вы наивный дурачок, которого только сегодня занесло в девелоперский бизнес, то вы будете действовать именно так. Что говорит Скуратов: "Планируется снизить класс жилья от элитного до комфортного класса (1), изменить его ТЭПы на 16% (2), что, с нашей точки зрения, необоснованно и практически невозможно, территория не обладает достаточными возможностями для выстраивания требуемой нормативами и здравым смыслом инсоляции, так же как и для распределения машиномест. Планируется уменьшить площадь всех квартир на 30–50% (3), значительно и удешевить фасады (4), уменьшить высоту окон до 1,8 м (5), отказать от окон «в пол», от всех консолей и от выразительной, с архитектурной точки зрения, пластики зданий. Здания малой высотности нам предлагают повысить, доминанты – уменьшить (6)." Что слышим мы и вносим в чеклист оптимизаций: 1. Снизить класс проекта. Обычно при снижении класса - ценник никто в модели вниз не меняет, потому что "ну а хули, люди локацию покупают, че построим то и купят". Если начинаются споры на эту тему, то легкий блуд - "а на сколько снижать? Что показывает рынок?" Вывод - себес рубим - классы оставляем. А лучше вообще потом на буклете написать, что это на класс выше, чем было до снижения. Джиниос, епта. 2. Повысить ТЭПы в проекте. Обычно, это заканчивается тем, что идут, дают пизды архитекторам и они должны еще найти дополнительно метров. По сути, это главный девелоперский закон - чем больше метров с ЗУ - тем лучше. Архитекторы пытаются отстреляться всякими инсоляциями, нормой машиномест и другими параметрами, которые как бы ограничивают их возможности по напихиванию ТЭП на ЗУ. 3. Давайте снизим площадь квартиры. Логика тут тоже супер линейная - меньше хаты - значит выше цена метра. Коллеги, сокращаем площадь, улучшаем фин. модель. Собственно, поэтому у нас сейчас в городе ебучий бизнес-класс со средней площадью 60 кв. м. для крайне эффективных бизнесменов, вероятно. 4. Значительно удешевить фасады. Людям похуй на фасады, это давний факт. Если бы кого-то интересовали фасады как важный критерий выбора квартиры - рынок недвижимости лег бы ещё пару лет назад. Но, факт фактом - можно немного чикнуть фасад, ЦА все равно не заметит и сократить себестоимость проекта, выхлоп в проекте улучшится. 5. Сделать меньше окна. Также элемент связанный с фасадом. Если не получится окна чикнуть, то вместо конвекторов поставим обычные радиаторы и пофиг, что окно панорамное. 6. Подрезать доминанты и повысить низкие корпуса. Тут тоже все просто. Высокие дома - дорогие дома, низкие дома - тоже дорогие дома. Оптимальнее всего везде раскатывать ну этажей 30-35 в случае Москву, в случае Области 17-25. Все остальное - проебанные деньги из фин. моделей. Чтобы строить дом 55 этажей, стоимость метра в нем должна быть далеко за 300+ тыс. руб. Если проект не летит - вот вам 6 действенных решений, чтобы даже кусок говна вытащить в маржинальность 20%+. Не благодарите. -
Реклама
-
Недвижимость инсайды
Маэстро Скуратов устроил очередную истерику на тему своего проекта. На этот раз по Северному порту. Ранее была трагедия на тему финализации и школы в "Садовых кварталах". Мастер-девелопер - Капиталисты делали все по красоте. Взяли маэстро, напилили доминант, быстро потащили проект в городе. Экономики в проекте, понятное дело не было никакой, а если и была то метр должен стоить там ну от 500 к точно. Золотое правило проектов на продажу - делай крутой продукт, чтобы город кайфанул, а как и кто там это потом строить будет - не твой бизнес, как говорится. Дальше начался цирк с привлечением других девелоперов - сначала на подсосе мог оказаться Кортрос, где также совершенно не поняли заходов от маэстро Скуратова, ведь маэстро там размахал огромные хаты, ну все как любит сам. Потом появилась Легенда в проекте, дальше привлекли Мангазею. И как итог - истерика из-за оптимизаций в проекте. В жопе сильнее всех оказывается Мангазея, потому что ей пересогласовать бумажки будет либо долго, либо дорого. Посмотрим по какому пути пойдут ребята. Скорее всего бахнут денег и будут мечтать о продажах за оверпрайс уже оптимизированного проекта. 
-
Недвижимость инсайды
Подмечаем новые визуализации не нового проекта Стоун на Дмитровской. Теперь уже от молодых ребят из ABOVE, которых походу взяли на МОПы. Вопросов к подрастающему поколению модных архитекторов у нас нет, ребята клевые, как и картинки. Только #третийадмин негодует, куда дели того самого INDтулина? Архитектура офисника - IND 
-
Недвижимость инсайды
Начали менять ППТ для ЗУ «Самокатная, 4». Там расположен завод Кристалл. Знаменитая площадка. Планы по её застройке появлялись ещё 10 лет назад. Потом появлялись планы по превращению в арт-шмарт кластер. Сейчас опять начали думать, что делать с этой зависшей площадкой. В Лефортово что-то все площадки раскручиваются долго и плохо. Так подвисла площадка перфекционистов, которая через дорогу от Кристалла, висит ЗУ «Танковый, 4», выпавшей из чемодана говна - Интеко. П.С. Если вы не были на заводе Кристалл, то вам нужно срочно туда сходить, чтобы осмотреть краснокирпичную, промышленную архитектуру. 
-
Недвижимость инсайды
Пять этажей в месяц – это только начало для «Первого ДСК» Основное преимущество современного индустриального домостроения – скорость строительства и хорошее качество. Так, корпус ЖК «1-й Шереметьевский» от «Первого ДСК» (ГК ФСК) увеличивается на 5-6 этажей каждый месяц, и это не предел. Технология позволяет привозить на площадку в Химках панели со вставленными окнами прямо с завода и уже на месте собирать их, как конструктор. К строительству первого корпуса приступили в конце мая, на сегодня он уже почти готов (корпуса в ЖК будут высотой 16-17 этажей). 
-
Недвижимость инсайды
5. Создание офиса продаж на объекте - последние 5 лет было нормой стоить нормальный, комфортный офис продаж для проектов больше 50 тыс. кв. метров. И открывать его чуть ли не в момент старта продаж. Но, проектное финансирование, лень, кост катинг и прочее убили желание девелоперов этим заниматься. Поэтому они начали ставить непонятные «газельки» для продаж бизнес-класса, а не нормальные офисы. Почему виновато ПФ, спросите вы? Так, его нет по сути до старта продаж и соотвественно ОП надо строить за свои бабки, а сейчас кучерявый ОП это уже прайс под 100 мультов. Нехило, да? 6. Стартовый прайсинг - ключевой момент по степени влияния на доходность проекта. Это когда девочка аналитик должна открыть ПСО (документ с планировками квартир) и одним глазом смотреть в него, а другим раскидать «ценообразующие характеристики» по реестру квартир. Сколько характеристик? У разных оценщиков разное количество - у кого-то 10, у кого-то 20, у кого-то 1 и это просто директор по продажам пришел и пальцем ткнул куда какие цены ставить. Если их больше чем одна, то в них входят, например, этаж квартиры 1 или 31, виды на мусорку или на кладбище, и тд. Собираются все эти коэффициенты и получается что студия у параши стоит Х, а вот евро двушка с видами на Москву Х2. Обычно сюда любят приписывать какие-то сказочные цифровые продукты, где что-то там тянется из БИМа, что-то там само все проставляется и все делает машина. Но, нет, чаще всего этим занимается девочка с возможностью смотреть в ПСО и эксель одновременно. «Цифровизация» у девелопер, не про АйТи продукты, а про то, что они пользуются в своей работе цифрами. Ну вот, всего готово: название, картинки, цены, информационное поле, продаваны. Стартуем как Наталья «Морская пехота», собираем «отложенный» спрос, комментарии тг-каналов, в виде «фу, бля, дорого, не инвест», комментарий руководителя офиса продаж, что цены завышены, а маркетинг ещё не врубил рекламную кампанию - план будет не выполнен. Одним словом - увлекательное путешествие в виде реализации девелоперского проекта. -
Недвижимость инсайды
#байкиинсайдера Часть 4. Предпродажная подготовка Что-то давно не вспоминали нашу рубрику «байки инсайдера», посвященную процессу, как из куска земли появляется город-сад или настоящий оазис жизни для людей, рискнувших взять ипотеку. Исправляемся. Девелоперы часто обижаются, что их называются строителями. Обида вполне оправданная, так как девелоперы и правда нифига не строят. Если бы «байки инсайдера» можно было сократить до одного предложения, то суть девелопмента: купить землю, спроектировать, согласовать проект, упаковывать проект, продавать проект и потом на худой конец построить тот самый проект. Основной момент для жизни проекта происходит где-то в районе не стройки (строят все херово), а именно в момент предпродажной подготовки, отчасти и проектирование - это тоже преддевелопмент, предпродажка. Так вот, у девелопера на кармане документы, проект, что происходит перед стартом продаж? Правильно, «упаковка» проекта: 1. Рекламно-маркетинговые материалы - это те самые рендеры, которые вы потом увидите во всех буклетах, сайте, в тг-каналах и тд. Картинок по проекту вообще бывает 2 вида: 1 вид - то что показывали в городе от архитекторов и положили в АГР (документ архитектурно-градостроительные решения), именно эти картинки «всплывают» до старта проекта; 2 вид - картинки маркетологов: имиджи проекта, птички и тд. Вот там уже появляются счастливые люди, любые фантазии маркетолога, лес в окружении проекта, даже если там промка и тд. Этих картинок больше по количеству - делается пара визуалов на ген. план, пара на фасад, больше на благоустройство, МОПы, отделку. Суммарно - 20-30 картинок в хорошем раскладе проект имеет. Может быть и херовая ситуация, где АГР получили поздно и картинок маркетологов нет. Поэтому начинается зоопарк в формате - покупаете по трем картинкам из АГР, что дают. Также довольно херовая ситуация, когда картинки от архитекторов лучше чем от маркетологов. Ну бывают архитекторы со вкусом, а маркетологи с оренбургской насмотренностью вместо вкуса. Такова жизнь. Конечно, на этом рынке есть ряд агентств, которые профессионально делают крутые картинки, где даже архитектура подкачала. Но, и тут чудес не бывает. Чем круче агентство, тем больше денег оно хочет за свои услуги, удивительно, да? 2. Брендинг и фирменный стиль - с одной стороны «как корабль назовешь, так он и поплывет», плюс есть Стасяны на рынке, которые считают, что «бренд всему голова». С другой, де-факто влияние бренда в недвижимости вообще не доказано. Люди покупают локацию, продукт, ипотечную ставку, да вообще все что угодно, кроме названия «Новые Васюки», но именно обсуждение нейминга в любой компании вызывает массу споров, голосования всей компанией и тд. Хз, почему так люди фокусируются на названиях, возможно, каждый начинает себя чувствовать мальца маркетологом. А вот в фирменный стиль особо уже никто не лезет, там нужно дизайнером быть, а не просто свою хлеборезку громче всех открыть. Поэтому тихо и мирно агентства клепают «стилек» для девелоперов и проектов. Важной вилкой для проекта - работает ли девелопер собственным брендом-зонтом или зачем-то пакует каждый проект в что-то особенное. 3. Пяр мероприятия - тут уже подключаются наши любимки пярщицы, которым надо, чтобы МКСИ, Инсайды или Мухин раньше времени не спалили их ребеночка, а вот когда надо по всем фронтам было написано, что будет построен очередной оазис жизни. Также часто именно пяр занят в прогреве публики на тему проекта. Презентацию проведи, журналистов собери, всем расскажи, по тг суету наведи. 4. Прогрев шакалов - агентов. Также источником сливов по проектам обычно становятся агенты, которые по своей сути с информацией обращаются как такса с петардой во рту. Агентов прогревают заранее, чтобы они начали формировать тот самый, мифический, «отложенный» спрос. Результат обычно бывает разный, но для успешного старта - процесс ключевой, если вы работаете с агентами и у вас вообще оупен лист для этих шакалов (оупен лист - может кто угодно привести клиента). Продолжение следует… -
Недвижимость инсайды
#третийадмин фиксирует ещё одно РнС на офисник: Пионер получил разрешение на строительство последнего корпуса в бизнес-парке Останкино. Площадь корпуса 1 составит 22,6 тыс. кв.м, офисы займут 16,9 тыс., торговые помещения 1,3 тысячи. О чем это говорит? Собаки лают, караван идет: 2 корпуса еще до ввода распродали полностью, 1 корпус ушел IT-гиганту под штаб-квартиру, то есть на лакомый кусочек с офисами у метро всегда найдется и конечный покупатель, и инвест – по ДДУ девелопер может давать и ипотеку под низкий %. Три корпуса из шести уже введены, еще 1 сдается в этом году, а весь проект построят к 2025 году. Так что ждем скорого пополнения. -
Недвижимость инсайды
А вот график "боль на жопе" девелоперов, где растет не цена продажи метра, а себестоимость его стройки. За 2 последних года произошел рост себестоимости на 52%, тогда как цена реализации "подросла" на 62%. Плюс 10% доходности с куста для месье девелоперов. 
-
Недвижимость инсайды
Вот 2 красивых графика. Оба с "ножницами" рынка недвижимости, которые произошли в 2018 году. Что произошло? Девелоперы оседлали цену и переиграли вторичный рынок. Красота! Первый график выглядит как мед для глаз мамкиных-инвесторов, где есть рост цены с 2019 года. А вот второй график, где цены показаны с учетом индекса потребительский цен, намекает, что произошел не инвест, а инцест. 
-
Недвижимость инсайды
Крайне любопытный график есть в презентации аналитического центра Москвы. Акцент тут на рост доли ипотечных сделок, но нам больше нравится, как девелоперы "отжали" потребителя со вторички. Если доля первчики в 2013 была всего 13%, то в самый активный год - в 2021 уже доля была 36%. Вот что творят маркетинговые бюджеты девелоперов, ипотечный кол и вкусный кофе в офисе продаж. 
-
Недвижимость инсайды
Появились визуализации проекта "Перовское, 21". Это тот проект, который раскручивает Левел, пытаясь на правах мастер-девелопера толкнуть его кому-то дальше. Отметим, что при проектировании зачем-то пошли в высотность 175 метров. Сразу видно, бабки не проблема, себес особо никто не контролирует. Архитектура - Arch-e-type. На многих проектах Левел привлекает девчонок, они и правда делают классные картинки. Потом надо на реализацию смотреть, а то есть у нас на рынке "бумажные" архитекторы, которые на концепции Львы Толстые, а на РД хуи простые. Можно поздравить жителей проекта "Перовское 2", что им виды на северо-восток закроет довольно симпатичный проект. А вот обратно смотреть из проекта Arch-e-type на коробки будет сложно. Прям ситуация "Барклая 6" и Famous, где дольщики неожиданно начали подозревать, что их новые дома похожи на соц. жилье, а смотреть на него будут из бизнес-класса по-московски. UPD: Поставили офис продаж, получается не продают проект. 
-
Недвижимость инсайды
Офисник ПИКа на месте завода Борец продолжает искать свою архитектурную концепцию, теперь он позеленел. Вроде, башню Густава так никому и не толкнули. Сохраняйте ОКНы говорили они, только что с этими ОКНами дальше-то делать? 
-
Реклама
-
Недвижимость инсайды
Перфекционисты из Sminex переименовали ONEST в LIFE TIME. Так, ребята построили инфраструктурный хаб — отдельное здание площадью 1,7 тыс. кв. м., куда запихнули фитнес с бассейном 25 м и wellness с хаммамом, сауной, массажным кабинетом. После (когда накачался и помылся) можно будет похвастаться формой перед соседями в общественной гостиной, а дети тем временем пусть не мешают и бесятся в игровой комнате. Эти ништяки работают как единый организм с всесезонным двором-парком 1,7 га. В нем есть различные зоны для отдыха на любой вкус: игровая спортивная площадка и воркаут, детские развивающие площадки, школа с детским садом. Ну и чилл в виде гамаков, беседок и шезлонгов тоже имеется. Поучился, поиграл, упал в гамак – зачем куда-то еще ходить и тратить время? Поднимаемся в квартиры. 30% планировок команда месье Лагутова переработала капитально. Остальные — тоже улучшили. Повысили функциональность, увеличили полезное пространство. Выбор на любой запрос. Квартиры с потолками 3,5 м с видами на Сити и центр, лоты с дровяными каминами. Для искушенных 4 жемчужины — по одной на башню — квартиры с акцентными террасами. Для еще более искушенных — во дворе 4 двухэтажные урбан-виллы со своими входами, патио и террасами. В конце еще раз напомним, что вся эта прелесть располагается на Пресне, где и парки, и модные рестораны, и всякие культурно-образовательные места. Под боком и исторический центр, и Москва-сити. 
-
Недвижимость инсайды
#третийадмин подмечает картинки нового жирного офисника в СберСити. Проект мутный, на наш взгляд, хер поймёшь эти кварталы. Наша ставка, что офисные корпуса мегагорода Сбера частично выйдут в рынок на аренду, но кому они будут нужно в этой локейшен кроме сберовцев - вопрос открытый. Пока мегастройка идет, главный корпус под сам Сбер еще в экспертизе. Наблюдаем дальше. 
-
Недвижимость инсайды
Люди в худи показывают класс, показатели растут сквозь года и кризисы. Впечатляющие цифры за 1 полугодие 2023 года. И это, как мы помним, еще МИЦ в процессе присоединения. Что же будет по итогам года? Операционные показатели за полгода: - Объем продаж первичной недвижимости показал рост +15% г/г и составил 97,3 млрд руб. (550,3 тыс. кв. м) - Средняя цена кв. метра практически не изменилась – 164,6 тыс.руб. в 1 кв 2023 (168,7 тыс. в 1 кв. 2022) - 86% покупок – с ипотекой - оборот сервиса Самолет Плюс составил 229 млрд. руб., из которых на продажи вторичной недвижимости пришлось 92 млрд. руб. Ну и традиционно высокие финрезы по управленческой отчетности: - Выручка выросла на 15% г/г и составила 101,8 млрд руб. - Валовая прибыль увеличилась на 30% г/г до 37,1 млрд руб. - Показатель скорр. EBITDA за год вырос на 15% и достиг 25,1 млрд руб. - Рентабельность по скорр. EBITDA по итогам 1 полугодия составила 24,6% по сравнению с 24,8% годом ранее - Чистая прибыль составила 12,5 млрд руб. Не забываем, что Самолет рос даже когда рынок падал, то есть имеет место «эффект высокой базы». Тем не менее, Самолет рассчитывает по итогам года органически увеличить продажи до 1,6 млн кв. м., выручку по управленческой отчетности до 290 млрд руб. и скорр. EBITDA по управленческой отчетности до 75 млрд руб.