Недвижимость инсайды
32146
@propertyinsider
Все слухи и новости рынка недвижимости Москвы
-
Недвижимость инсайды
Помните проект на ЗУ "Софьи Ковалевской, 1с1", так вот местные жители проснулись и они как обычно против стройки. Почему-то приписали застройку отдельного ЗУ к парку "Ангарские пруды". "Местные" всегда ревностно относятся к любому клочку земли, где живут. Поэтому любое строительство и прибытие "новых" жителей - это всегда негатив, даже в тех районах, где накапливается "отложенный" спрос ввиду отсутствия стройки. Ещё более комично выглядят вопли людей, которые сами только недавно заехали в новостройку и негативят на тему появления ещё одной новостройки, новой очереди проекта на районе. Аргументация у товарищей всегда одинаковая, социальная: 1. Не будет хватать мест в детских садах и школах. 2. "Мы все встанем тут в одну большую пробку, потому что жителей станет слишком много". 3. Алчный девелопер пытается застроить "парк", "сквер", а не 3 сарая около парка. Если нет парка, то девелопер пытается застроить шедевр мировой архитектуры под названием домик неизвестного архитектора. У домика статус ОКН отняли! 4. Мы против стройки, потому что просто против. А с хера ли нам за быть? Вероятность того, что данное сборище отменит стройку на Софьи Ковалевской - в районе 0,5%. Но, хорошо, что граждане проявляют свою гражданскую позицию. 
-
Недвижимость инсайды
Текта стартует со своим проектом на ЗУ "Электролитный, 12Б", он же Twelve. Пока полного прайс-листа в паблик не повесили, но судя по минимальным ценам решили не демпинговать, как было на Era, а сразу в полный рост идти на конечников, которые почему-то очень любят Нагорную. Отметим, что планировки довольно неплохие, никакой "студийно" нарезки, как любят девелоперы, которые пустились в гонку за снижением средней площади квартир. Недвижимость инсайды Появились картинки проекта Текты для ЗУ "Электролитный, 12Б". Нейминг у проекта - "Twelve". Ну правильно, идём по английский числительным - очень удобно, главное, чтобы ЦА до 12 хотя бы умела считать. Очевидно, что забугорное название добавляет бизнес-классности и 2% к цене продаж. Шутка, только для баз и агрегаторов геморроя оно добавляет. По архитектуре - стабильно нормально. Главное, чтобы фасад прямыми руками собрали - с откосами не проебались и кирпич миксовали. Такой комфорт+ в 2018 году. Из-за двух оборотов цен на рынке становится бизнесом на Нагорной. МОПы - как вишенка на торте в своем "золотом" исполнении. Текта на Дербеневке вышла очень дешево, даже можно сказать, что с инвестом. Ну, по тому уровню, который он может быть в недвижимости. Поэтому люди в Текте на калькулятор с ценами садятся жопой плохо и старт этого проекта нужно-можно подождать. Если вам, конечно, кажется, что Нагорная - это райское место для жизни. Картинки подрезали у #СП
-
Недвижимость инсайды
Вообще, пункты Скуратова - это просто ода по оптимизации любого девелоперского проекта. Если вы наивный дурачок, которого только сегодня занесло в девелоперский бизнес, то вы будете действовать именно так. Что говорит Скуратов: "Планируется снизить класс жилья от элитного до комфортного класса (1), изменить его ТЭПы на 16% (2), что, с нашей точки зрения, необоснованно и практически невозможно, территория не обладает достаточными возможностями для выстраивания требуемой нормативами и здравым смыслом инсоляции, так же как и для распределения машиномест. Планируется уменьшить площадь всех квартир на 30–50% (3), значительно и удешевить фасады (4), уменьшить высоту окон до 1,8 м (5), отказать от окон «в пол», от всех консолей и от выразительной, с архитектурной точки зрения, пластики зданий. Здания малой высотности нам предлагают повысить, доминанты – уменьшить (6)." Что слышим мы и вносим в чеклист оптимизаций: 1. Снизить класс проекта. Обычно при снижении класса - ценник никто в модели вниз не меняет, потому что "ну а хули, люди локацию покупают, че построим то и купят". Если начинаются споры на эту тему, то легкий блуд - "а на сколько снижать? Что показывает рынок?" Вывод - себес рубим - классы оставляем. А лучше вообще потом на буклете написать, что это на класс выше, чем было до снижения. Джиниос, епта. 2. Повысить ТЭПы в проекте. Обычно, это заканчивается тем, что идут, дают пизды архитекторам и они должны еще найти дополнительно метров. По сути, это главный девелоперский закон - чем больше метров с ЗУ - тем лучше. Архитекторы пытаются отстреляться всякими инсоляциями, нормой машиномест и другими параметрами, которые как бы ограничивают их возможности по напихиванию ТЭП на ЗУ. 3. Давайте снизим площадь квартиры. Логика тут тоже супер линейная - меньше хаты - значит выше цена метра. Коллеги, сокращаем площадь, улучшаем фин. модель. Собственно, поэтому у нас сейчас в городе ебучий бизнес-класс со средней площадью 60 кв. м. для крайне эффективных бизнесменов, вероятно. 4. Значительно удешевить фасады. Людям похуй на фасады, это давний факт. Если бы кого-то интересовали фасады как важный критерий выбора квартиры - рынок недвижимости лег бы ещё пару лет назад. Но, факт фактом - можно немного чикнуть фасад, ЦА все равно не заметит и сократить себестоимость проекта, выхлоп в проекте улучшится. 5. Сделать меньше окна. Также элемент связанный с фасадом. Если не получится окна чикнуть, то вместо конвекторов поставим обычные радиаторы и пофиг, что окно панорамное. 6. Подрезать доминанты и повысить низкие корпуса. Тут тоже все просто. Высокие дома - дорогие дома, низкие дома - тоже дорогие дома. Оптимальнее всего везде раскатывать ну этажей 30-35 в случае Москву, в случае Области 17-25. Все остальное - проебанные деньги из фин. моделей. Чтобы строить дом 55 этажей, стоимость метра в нем должна быть далеко за 300+ тыс. руб. Если проект не летит - вот вам 6 действенных решений, чтобы даже кусок говна вытащить в маржинальность 20%+. Не благодарите. -
Реклама
-
Недвижимость инсайды
Маэстро Скуратов устроил очередную истерику на тему своего проекта. На этот раз по Северному порту. Ранее была трагедия на тему финализации и школы в "Садовых кварталах". Мастер-девелопер - Капиталисты делали все по красоте. Взяли маэстро, напилили доминант, быстро потащили проект в городе. Экономики в проекте, понятное дело не было никакой, а если и была то метр должен стоить там ну от 500 к точно. Золотое правило проектов на продажу - делай крутой продукт, чтобы город кайфанул, а как и кто там это потом строить будет - не твой бизнес, как говорится. Дальше начался цирк с привлечением других девелоперов - сначала на подсосе мог оказаться Кортрос, где также совершенно не поняли заходов от маэстро Скуратова, ведь маэстро там размахал огромные хаты, ну все как любит сам. Потом появилась Легенда в проекте, дальше привлекли Мангазею. И как итог - истерика из-за оптимизаций в проекте. В жопе сильнее всех оказывается Мангазея, потому что ей пересогласовать бумажки будет либо долго, либо дорого. Посмотрим по какому пути пойдут ребята. Скорее всего бахнут денег и будут мечтать о продажах за оверпрайс уже оптимизированного проекта. 
-
Недвижимость инсайды
Подмечаем новые визуализации не нового проекта Стоун на Дмитровской. Теперь уже от молодых ребят из ABOVE, которых походу взяли на МОПы. Вопросов к подрастающему поколению модных архитекторов у нас нет, ребята клевые, как и картинки. Только #третийадмин негодует, куда дели того самого INDтулина? Архитектура офисника - IND 
-
Недвижимость инсайды
Начали менять ППТ для ЗУ «Самокатная, 4». Там расположен завод Кристалл. Знаменитая площадка. Планы по её застройке появлялись ещё 10 лет назад. Потом появлялись планы по превращению в арт-шмарт кластер. Сейчас опять начали думать, что делать с этой зависшей площадкой. В Лефортово что-то все площадки раскручиваются долго и плохо. Так подвисла площадка перфекционистов, которая через дорогу от Кристалла, висит ЗУ «Танковый, 4», выпавшей из чемодана говна - Интеко. П.С. Если вы не были на заводе Кристалл, то вам нужно срочно туда сходить, чтобы осмотреть краснокирпичную, промышленную архитектуру. 
-
Недвижимость инсайды
Пять этажей в месяц – это только начало для «Первого ДСК» Основное преимущество современного индустриального домостроения – скорость строительства и хорошее качество. Так, корпус ЖК «1-й Шереметьевский» от «Первого ДСК» (ГК ФСК) увеличивается на 5-6 этажей каждый месяц, и это не предел. Технология позволяет привозить на площадку в Химках панели со вставленными окнами прямо с завода и уже на месте собирать их, как конструктор. К строительству первого корпуса приступили в конце мая, на сегодня он уже почти готов (корпуса в ЖК будут высотой 16-17 этажей). 
-
Недвижимость инсайды
5. Создание офиса продаж на объекте - последние 5 лет было нормой стоить нормальный, комфортный офис продаж для проектов больше 50 тыс. кв. метров. И открывать его чуть ли не в момент старта продаж. Но, проектное финансирование, лень, кост катинг и прочее убили желание девелоперов этим заниматься. Поэтому они начали ставить непонятные «газельки» для продаж бизнес-класса, а не нормальные офисы. Почему виновато ПФ, спросите вы? Так, его нет по сути до старта продаж и соотвественно ОП надо строить за свои бабки, а сейчас кучерявый ОП это уже прайс под 100 мультов. Нехило, да? 6. Стартовый прайсинг - ключевой момент по степени влияния на доходность проекта. Это когда девочка аналитик должна открыть ПСО (документ с планировками квартир) и одним глазом смотреть в него, а другим раскидать «ценообразующие характеристики» по реестру квартир. Сколько характеристик? У разных оценщиков разное количество - у кого-то 10, у кого-то 20, у кого-то 1 и это просто директор по продажам пришел и пальцем ткнул куда какие цены ставить. Если их больше чем одна, то в них входят, например, этаж квартиры 1 или 31, виды на мусорку или на кладбище, и тд. Собираются все эти коэффициенты и получается что студия у параши стоит Х, а вот евро двушка с видами на Москву Х2. Обычно сюда любят приписывать какие-то сказочные цифровые продукты, где что-то там тянется из БИМа, что-то там само все проставляется и все делает машина. Но, нет, чаще всего этим занимается девочка с возможностью смотреть в ПСО и эксель одновременно. «Цифровизация» у девелопер, не про АйТи продукты, а про то, что они пользуются в своей работе цифрами. Ну вот, всего готово: название, картинки, цены, информационное поле, продаваны. Стартуем как Наталья «Морская пехота», собираем «отложенный» спрос, комментарии тг-каналов, в виде «фу, бля, дорого, не инвест», комментарий руководителя офиса продаж, что цены завышены, а маркетинг ещё не врубил рекламную кампанию - план будет не выполнен. Одним словом - увлекательное путешествие в виде реализации девелоперского проекта. -
Недвижимость инсайды
#байкиинсайдера Часть 4. Предпродажная подготовка Что-то давно не вспоминали нашу рубрику «байки инсайдера», посвященную процессу, как из куска земли появляется город-сад или настоящий оазис жизни для людей, рискнувших взять ипотеку. Исправляемся. Девелоперы часто обижаются, что их называются строителями. Обида вполне оправданная, так как девелоперы и правда нифига не строят. Если бы «байки инсайдера» можно было сократить до одного предложения, то суть девелопмента: купить землю, спроектировать, согласовать проект, упаковывать проект, продавать проект и потом на худой конец построить тот самый проект. Основной момент для жизни проекта происходит где-то в районе не стройки (строят все херово), а именно в момент предпродажной подготовки, отчасти и проектирование - это тоже преддевелопмент, предпродажка. Так вот, у девелопера на кармане документы, проект, что происходит перед стартом продаж? Правильно, «упаковка» проекта: 1. Рекламно-маркетинговые материалы - это те самые рендеры, которые вы потом увидите во всех буклетах, сайте, в тг-каналах и тд. Картинок по проекту вообще бывает 2 вида: 1 вид - то что показывали в городе от архитекторов и положили в АГР (документ архитектурно-градостроительные решения), именно эти картинки «всплывают» до старта проекта; 2 вид - картинки маркетологов: имиджи проекта, птички и тд. Вот там уже появляются счастливые люди, любые фантазии маркетолога, лес в окружении проекта, даже если там промка и тд. Этих картинок больше по количеству - делается пара визуалов на ген. план, пара на фасад, больше на благоустройство, МОПы, отделку. Суммарно - 20-30 картинок в хорошем раскладе проект имеет. Может быть и херовая ситуация, где АГР получили поздно и картинок маркетологов нет. Поэтому начинается зоопарк в формате - покупаете по трем картинкам из АГР, что дают. Также довольно херовая ситуация, когда картинки от архитекторов лучше чем от маркетологов. Ну бывают архитекторы со вкусом, а маркетологи с оренбургской насмотренностью вместо вкуса. Такова жизнь. Конечно, на этом рынке есть ряд агентств, которые профессионально делают крутые картинки, где даже архитектура подкачала. Но, и тут чудес не бывает. Чем круче агентство, тем больше денег оно хочет за свои услуги, удивительно, да? 2. Брендинг и фирменный стиль - с одной стороны «как корабль назовешь, так он и поплывет», плюс есть Стасяны на рынке, которые считают, что «бренд всему голова». С другой, де-факто влияние бренда в недвижимости вообще не доказано. Люди покупают локацию, продукт, ипотечную ставку, да вообще все что угодно, кроме названия «Новые Васюки», но именно обсуждение нейминга в любой компании вызывает массу споров, голосования всей компанией и тд. Хз, почему так люди фокусируются на названиях, возможно, каждый начинает себя чувствовать мальца маркетологом. А вот в фирменный стиль особо уже никто не лезет, там нужно дизайнером быть, а не просто свою хлеборезку громче всех открыть. Поэтому тихо и мирно агентства клепают «стилек» для девелоперов и проектов. Важной вилкой для проекта - работает ли девелопер собственным брендом-зонтом или зачем-то пакует каждый проект в что-то особенное. 3. Пяр мероприятия - тут уже подключаются наши любимки пярщицы, которым надо, чтобы МКСИ, Инсайды или Мухин раньше времени не спалили их ребеночка, а вот когда надо по всем фронтам было написано, что будет построен очередной оазис жизни. Также часто именно пяр занят в прогреве публики на тему проекта. Презентацию проведи, журналистов собери, всем расскажи, по тг суету наведи. 4. Прогрев шакалов - агентов. Также источником сливов по проектам обычно становятся агенты, которые по своей сути с информацией обращаются как такса с петардой во рту. Агентов прогревают заранее, чтобы они начали формировать тот самый, мифический, «отложенный» спрос. Результат обычно бывает разный, но для успешного старта - процесс ключевой, если вы работаете с агентами и у вас вообще оупен лист для этих шакалов (оупен лист - может кто угодно привести клиента). Продолжение следует… -
Недвижимость инсайды
#третийадмин фиксирует ещё одно РнС на офисник: Пионер получил разрешение на строительство последнего корпуса в бизнес-парке Останкино. Площадь корпуса 1 составит 22,6 тыс. кв.м, офисы займут 16,9 тыс., торговые помещения 1,3 тысячи. О чем это говорит? Собаки лают, караван идет: 2 корпуса еще до ввода распродали полностью, 1 корпус ушел IT-гиганту под штаб-квартиру, то есть на лакомый кусочек с офисами у метро всегда найдется и конечный покупатель, и инвест – по ДДУ девелопер может давать и ипотеку под низкий %. Три корпуса из шести уже введены, еще 1 сдается в этом году, а весь проект построят к 2025 году. Так что ждем скорого пополнения. -
Недвижимость инсайды
А вот график "боль на жопе" девелоперов, где растет не цена продажи метра, а себестоимость его стройки. За 2 последних года произошел рост себестоимости на 52%, тогда как цена реализации "подросла" на 62%. Плюс 10% доходности с куста для месье девелоперов. 
-
Недвижимость инсайды
Вот 2 красивых графика. Оба с "ножницами" рынка недвижимости, которые произошли в 2018 году. Что произошло? Девелоперы оседлали цену и переиграли вторичный рынок. Красота! Первый график выглядит как мед для глаз мамкиных-инвесторов, где есть рост цены с 2019 года. А вот второй график, где цены показаны с учетом индекса потребительский цен, намекает, что произошел не инвест, а инцест. 
-
Недвижимость инсайды
Крайне любопытный график есть в презентации аналитического центра Москвы. Акцент тут на рост доли ипотечных сделок, но нам больше нравится, как девелоперы "отжали" потребителя со вторички. Если доля первчики в 2013 была всего 13%, то в самый активный год - в 2021 уже доля была 36%. Вот что творят маркетинговые бюджеты девелоперов, ипотечный кол и вкусный кофе в офисе продаж. 
-
Недвижимость инсайды
Появились визуализации проекта "Перовское, 21". Это тот проект, который раскручивает Левел, пытаясь на правах мастер-девелопера толкнуть его кому-то дальше. Отметим, что при проектировании зачем-то пошли в высотность 175 метров. Сразу видно, бабки не проблема, себес особо никто не контролирует. Архитектура - Arch-e-type. На многих проектах Левел привлекает девчонок, они и правда делают классные картинки. Потом надо на реализацию смотреть, а то есть у нас на рынке "бумажные" архитекторы, которые на концепции Львы Толстые, а на РД хуи простые. Можно поздравить жителей проекта "Перовское 2", что им виды на северо-восток закроет довольно симпатичный проект. А вот обратно смотреть из проекта Arch-e-type на коробки будет сложно. Прям ситуация "Барклая 6" и Famous, где дольщики неожиданно начали подозревать, что их новые дома похожи на соц. жилье, а смотреть на него будут из бизнес-класса по-московски. UPD: Поставили офис продаж, получается не продают проект.