💰ОЦЕНИТЬ УБЫТКИ ЗАРАНЕЕ, КАК СПОСОБ КОМПЕНСАЦИИ ПРИ ЗАНИЖЕНИИ ЦЕНЫ В ДКП Осенью сопровождала сделку по покупке земельного участка с только что построенным домом. Если говорить более точно, то была монолитная плита, на ней сложенные из блоков стены, заштукатуренные только снаружи, вставлены окна, и крыша: стропила и черепица. И хотя в доме не было инженерных коммуникаций, не было черновой отделки, но была размороженная система отопления, дом за N-цать миллионов готов к продаже! 🔺Покупатель приглашал специалиста, который дал устную консультацию по недостаткам дома и комментарии к сделанным им же фото. Недостатки, на мой взгляд, были ОЧЕНЬ существенными😱. Консультация покупателя устроила, ему было все о доме понятно, поэтому оформлять и оплачивать полноценное заключение он не стал. 🌚Подготовка к сделке, два переноса, и долгое согласование условий договора вылились в 2 месяца. И, к моему сожалению, состоялась с существенным занижением стоимости в ДКП, так как право на дом было зарегистрировано за неделю до решения покупателя о покупке. Вложений дом требовал столько же, на сколько занижалась цена. Но клиент все равно хотел покупать! 😠Не нравятся мне никакие схемы с занижением! И "лечение" их займом или подрядом - это мнимые сделки! 🔥Но что делать с рисками покупателя? Не перинку, соломку постелить бы! 1️⃣ Решила ввести в договор описание дома, что в реальности, соответствовало действительности. Для сторонних лиц было бы очевидно, что дом с существенными недостатками не может стоить N-цать миллионов. Справка с фото и комментариями при желании может переродиться в заключение. Я остановилась на варианте простого описания дефектов сторонами, без каких-либо экспертных заключений (на что давил продавец, но не хотел участвовать в расходах на заключение эксперта): 🔸Стороны настоящим подтверждают, что жилой дом построен с отклонениями от проекта строительства, без черновой отделки, не завершен для проведения отделочных работ, не отапливаемый, при его строительстве были допущены существенные дефекты конструктивных элементов дома, в т.ч. крыши, межэтажного перекрытия, отмостки. Указанные элементы находятся в аварийном состоянии и требуют реконструкции. 🔷Контрагент после этого озадачился. Потому что покупатель имел возможность после сделки предъявить требования в связи с ненадлежащим качеством товара по ст. 475 ГК РФ: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. У продавца тут же(!) появился юрист, который потребовал внести в ДКП условия об отказе от прав по ст. 475 ГК РФ, так как покупатель знает о недостатках и принял решение о покупке. 🔸Покупатель осмотрел Недвижимость до заключения настоящего Договора, путем визуального осмотра выявил некачественные свойства Недвижимости. Покупатель заверяет, что имел возможность оценить выявленные дефекты в состоянии Недвижимости и стоимость устранения дефектов и принять взвешенное решение о приобретении Недвижимости. Стоимость Недвижимости определена Сторонами с учетом дефектов Недвижимости. Покупатель принимает на себя затраты, связанные с устранением этих дефектов. Покупатель не вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены Недвижимости, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, не вправе требовать расторжения Договора, ссылаясь на недостатки Недвижимости. 2️⃣ Если новыми положениями был закрыт один важный момент: показано качество товара, который при своих недостатках не может стоить столько, сколько аналоги в этом районе, то для покупателя вопрос возможности вернуть "боковую" сумму при расторжении или недействительности сделки остался открытым. Вводить в договор штраф, в случае чЕгО - не вариант, так как суды очень сильно могут снизить размер неустойки. Нужна была более сильная конструкция, когда ни продавец, ни суд не могли бы снизить сумму к возврату. Стала искать варианты. Продолжение ⬇️