✅ ВАЖНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА: фактическое владение имуществом продавцом

🔹2015 году Д. продала И. однокомнатную квартиру на юге Москвы за 9,3 млн руб.
Два года спустя Д. обанкротилась.
Суд приступил к стадии реализации имущества, а управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с И.
Суд в 2018 году удовлетворил заявление КУ и признал право собственности на квартиру за Д.
В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. Жилье купил Р.

За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы.

Тогда КУ составил иск о признании И. утратившей право на пользование квартирой. В иске он указал, что женщина, не являясь собственником, фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи.
В начале 2019 года квартиру зарегистрировали на Р., нового владельца.

🔺И. до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Р. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

И. добилась отмены судебного акта о недействительности договора о продаже ей квартиры. Спор о признании торгов недействительными проиграла, т.к. суды признали заявление И. необоснованным, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их
проведения.

✴️ ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил на новое рассмотрение в АСГМ, напомнив о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта (ведь имуществом на момент передачи владел другой человек).

Подписанный акт передачи между Р. и М. заведомо недостоверен: М. в принципе не мог передать квартиру Р, а Р. принять ее, поскольку имущество все время находилась во владении И. Основная обязанность по договору купли-продажи не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю.

▶️ Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором – четвертом пункта 61 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

❗️Кроме стандартных проверок на установление собственника имущества, требуется проверять фактическое владение имуществом продавцом, так как фактическая передача имущества является частью юридического состава возникновения права собственности.

Определение ВС РФ под постом.
Источник: https://pravo.ru/story/225058/?desc_search=