📌Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Часть 2: У кого права на земельный участок

❌Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.(подп. 1 п. 3 ст. 55 ГрК)

⚠️У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект.
При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

✔Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.
Решение АС Московской области от 29.06.2017 по делу № А41-16243/2017

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка. Такой вывод следует из взаимосвязанного толкования статей 35 и 39.6 ЗК. Апелляция отменила - Постановление 10 ААС от 06.12.2017 - решение первой инстанции и кассация его поддержала.
Постановление АС Московского округа от 14.03.2018 по делу № А41-16243/2017

📎Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта.
1⃣ отказаться от вложения средств в проект.
2⃣ предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

📖Пример из практики:
Суд взыскал в пользу инвестора 85 млн руб. в качестве прямых расходов.
Суд Удовлетворил иск. Ответчик — правительство Москвы в одностороннем порядке прекратило исполнение обязательств, не оформило истцу — инвестору земельно-правовые отношения для осуществления строительства инвестиционного объекта. Это неправомерное поведение, к тому же ответчик не возместил истцу его расходы.
Суд указал, что факт причинения убытков связан с прекращением исполнения обязательств по договору, а не с его формальным расторжением.
Постановление АС Московского округа от 12.10.2016 по делу № А40-115186/14


Ирина Савина
Cт.юрист правового департамента Фонда президентских грантов
Журнал "Юрист-компании"