​🏗 Обзор Portland Он дышит речным бризом, просыпается под крики чаек, в нем зашифрован ключ к красивой жизни.... Здесь магия закатов в сочетании с бескрайней панорамой воды, дух европейского города... И т.д. Это цитаты из официального описания Portland. Ах, да - появится он с подачи совсем нового девелопера Forma, не построившего еще ни одного ЖК, в будущем Супер-Пупер-Сити-2, который сейчас напоминает лютую промку. И ко всему этому прилагаются рендеры, показывающие ЖК, который стоит где-то на берегу моря. Ммм... Чем, кроме амбиций, красивых слов и картинок, он может привлечь покупателей? Проект Portland - это типа бизнес-класс, 2 очереди стройки, в каждой - по 4 башни, объединенные торговой галереей с лаундж-зонами на крыше, архитектура от De Architekten CIE (Голландия), фасады из клинкерного кирпича. Высота домов - 15-29 этажей. Лобби зачетные: главное в 460 кв.м и потолками в 4,3 м включает коворкинг, ресепшен, места для отдыха и работы. Во дворе - зелень, гамаки, игровые, на стилобате - лаундж для йоги, шезлонги, цветы. Будет своя набережная в 400 м с понтонным бассейном и мариной для яхт. Зацените паркинг: подземный (а строить подземные паркинги сухими в ЖК у рек московские девелоперы не умеют), 176 м/м на 788 квартир (1 оч.). В каждой башне в зависимости от высоты - от 2 до 4 лифтов при 8-10 лотах на этаже. Да, бизнес-класс - он такой! Локация ЖК строят на севере Печатников, ранее тут был цементный элеватор. Это серая окраина промки «Южный порт». Еще это ЮВАО - не слишком престижный округ (особенно сейчас, когда до завершения реновации ой как далеко). Транспорт. До метро «Печатники» идти 15 мин., до одноименной станции МЦД - 25 мин. До ТТК ехать 15 мин., до Садового и МКАД - ≈ 30 мин. Основные магистрали – Волгоградский пр-т, Люблинская, Южнопортовая. Пробки прилагаются. В перспективе откроют ЮВХ, подземку «Южный порт» и ТПУ «Печатники». Основная инфраструктура - в радиусе 1-2,5 км, есть все, включая социалку. На территории Portland обещают кафе, магазины, фитнес, SPA, а также школу на 300 и сад на 275 мест. Экологией место не блещет. До Курьяновских очистных - 3 км, до Капотни с МНПЗ - 7 км. В числе «соседей» - АЗС, ж/д. ЮВХ усугубит ситуацию. Ближайшая зеленая зона - мини-парк «Печатники» (1 км). Явный плюс один - близость к реке. Лоты Площадь лотов - от 22 до 120 кв.м (от студий до 4-к). Окна панорамные. Есть варианты с балконами, лоджиями и без этих «аппендиксов». Отделка - черновая или предчистовая (зависит от корпуса). Из интересного - жилье с террасами, мастер-спальнями, окном в ванной, угловым остеклением, пентхаусы. Инвест/не инвест Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»: Бронирование в Portland стартовало в начале ноября 2022, с тех пор цены выросли ≈ на 20%. Продажи идут хорошо – это самый продаваемый ЖК бизнес-класса. Конкуренция пока ограничена «Level Южнопортовая», но это комфорт+. В будущем здесь появятся проекты Aeon, «Галс», «Кортрос», и лет через 10 район полностью преобразится. Если сравнивать цены с «Level Южнопортовая», то студии у Level дешевле на 5-10%, а вот 1к значительно дешевле - ≈ на 30-40%. С учетом разницы в классе получается, что студии выгоднее в Portland, а 1к в «Level Южнопортовая». Из построенных аналогов наиболее похожие ЖК бизнес-класса на набережной – Now, «Зиларт», «Нагатино i-Land», «Ривер-Парк Коломенское». В последнем 1к (37 кв.м) с чистовой отделкой стоит 14,9 млн. В Now 37 кв.м без отделки - 13,5 млн. С поправкой на площадь и отделку получается, что, если бы Portland сейчас был построен, то студия 25,4 кв.м в текущих ценах стоила бы 10,5 млн, а 1к 32,5 кв.м - 12,6 млн. Цены застройщика выше, а значит доходность отрицательная – не интересно для инвестиций. Ну и? Сейчас сам проект и локация - набор призрачных перспектив. Готовы рискнуть? ▪️ Плюсы: набережная, выбор планировок, своя инфраструктура, метро в пешей доступности. ▪️ Минусы: экология, промзона, нет чистовой отделки, пробки, маленький паркинг, много квартир на этаже, балконы не во всех лотах, внешняя инфраструктура на удалении. #ОбзорЖК @novostroyman