​🏗 Обзор ЖК Level Южнопортовая» «Южный порт» станет вторым «Москва-Сити», бла-бла. Слышали? Может, он и первым «Сити» будет, и Дубай шокирует, но пока это глухая промка, в которой «копаются» два девелопера. Если Forma возводит Portland +/- в духе «папочки», то проект Level удивляет. Проект «Level Южнопортовая» - комфорт-класс с опциями «бизнеса»(!), 14 корпусов, 12-69 этажей + 10 га, ограниченных ул. Южнопортовой, проездом и полосой отвода ж/д. Архитектура - СПИЧ. Спецы бюро вдохновлялись динамикой воды (это официально), но на деле кажется, что их воображение играло красками под воздействием чего-то еще. Итог - все кривенько и пестро. Лобби на рендерах выглядят так, что бизнес-класс позавидует. Двор должен стать аналогом Центрального парка в Нью-Йорке. По плану 2 га озеленят, не обойдется без реки и т.д. Если выйдет, как обещают, будет круто. С местами для авто - «полный привет»: на 6000+ лотов - 1148 м/м в подземном и 500+ м/м наземном паркингах. Локация МФК строят в северной части Печатников, что ближе к центру. Звучит красиво, но на деле место выделяется обилием складов и сервисов. Потребуется не один год, чтобы локация стала комфортной. Метро есть: до «Кожуховской» идти минут 10. До МЦК «Дубровка», «Угрешская» - 25. Ждем ввод ТПУ «Печатники» и подземки «Южный порт». Еще ждем чуда: презенташка ЖК обещает, что на авто до Садового - 13 минут. 🙈Когда-то рядом пройдет ЮВХ, пока - ТТК в помощь. Основная инфраструктура - в радиусе 1,5-3 км. Все есть, но добираться не удобно. Впрочем, Level обещает школу, детсад, ТЦ, клинику и др. на территории. Че касаемо экологии, тут девелопер заявляет соседство с 6 зелеными зонами (в промке!). 😂До парка «Печатники» - 4 км, до Северного и Южного ландшафтных - 3 км. До «Коломенского», Борисовских прудов, парка «Кузьминки» - 5-10 км. Гораздо ближе - деревообрабатывающий завод, «НИИПРОМ», ТТК. Лоты Тут вроде ловим позитивчик. Площади - 17-117 кв.м, варианты - от студий до 4к, 20+ планировок. Есть эксклюзив - 2-уровневые, с окном в ванной, с угловым остеклением. Отделка - от черновой до дизайнерской. Сейчас в продаже только квартиры, но также заявлены апарты. Инвест/не инвест Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету». ©️В районе средняя конкуренция, но скоро станет высокой, когда помимо ЖК Portland выйдут проекты от Aeon, Галс, Кортрос. Сроки, правда, не известны. Также на цены будет оказывать давление активная застройка Дубровки. Но, с другой стороны, развитие территории позитивно повлияет на привлекательность района в долгосрочной перспективе. Если сравнивать цены с Portland, то 1к у Level ≈на 20% дешевле, студии стоят также. Продажи в «Level Южнопортовая» идут хорошо – на текущий момент продано 55% из заявленного объема, а в декабре продали 61 квартиру. С таким темпом все реализуют до окончания стройки, так что есть вероятность повышения цены (пока она на 7,3% ниже старта). ▪️ Минимальная цена студии – 6,8 млн за 17,7 кв.м на 4 этаже без отделки. Наиболее похожий готовый аналог – «Метрополия» (место хуже, но класс выше), где студия 25,4 кв.м с white box на 5 этаже стоит 9 млн => с поправкой на площадь и отделку, готовая студия 17,7 кв.м в «Level Южнопортовая» в текущих ценах стоила бы 7 млн, что соответствует годовой доходности 1% без учета роста цен на рынке и при продаже на ключах. ▪️ Минимальная цена 1к = 9,7 млн за 33 кв.м на 4 этаже без отделки, а в «Метрополии» готовую 1к 34 кв.м без отделки на 8 этаже можно купить за 11,2 млн => с поправкой на площадь и этаж готовая 1к 33 кв.м в «Level Южнопортовая» стоила бы 10,8 млн, что соответствует годовой доходности ≈4%. Получается, что доходность слишком низкая даже с учетом потенциала развития локации, особенно для студий. Ну и? В Печатниках еще недавно почти не строили новое жилье. Если надо именно тут - welcome! В остальном проект - набор призрачных перспектив. ▪️ Плюсы: близость к метро, воде, своя инфраструктура, разные форматы лотов. ▪️ Минусы: архитектура, мало м/м, слабая внешняя инфраструктура, промзона. @novostroyman