Покупку единственного жилья оспорили в рамках банкротства продавца… В сети можно найти много историй про то, как люди теряют жилье, купленное у впоследствии банкротящегося лица. В рубрике #кейсдня важное постановление Конституционного Суда от 20.01.2022 на эту тему. Гражданин купил у банка квартиру примерно за 2 месяца до того, как в отношении продавца приняли меры по предупреждению банкротства. Суды признали сделку недействительной, так как по ней цена недвижимости была в разы ниже ее рыночной стоимости. Гражданина обязали вернуть квартиру, а банк - деньги. Затем покупатель квартиры попросил суд включить в реестр требований кредиторов банка уплаченную сумму. Но суды первых трёх инстанций решили, что эти деньги нужно выплатить покупателю квартиры за счет имущества, которое останется после того, как банк погасит требования "реестровых" кредиторов. Таким образом покупателя фактически лишили единственного пригодного жилья. Он обратился в КС РФ, который указал, что применение последствий недействительности сделки подразумевает, что покупатель после возврата денег может приобрести другое жилье (пусть и менее ценное). Однако при банкротстве это практически невозможно. Суд указал, что возврат имущества в конкурсную массу сразу не восстанавливает положение кредитора, которое было на момент исполнения сделки. Поэтому у гражданина, по сути, бесплатно изымают единственное пригодное жилье для передачи в конкурсную массу. В Законе о банкротстве нет специальной нормы об очередности удовлетворения требований, которая могла бы повысить вероятность того, что гражданин получит средства за жилье. КС указал, что такое положение не соответствует статьям 40 и 55 Конституции РФ. Кроме того, положения п.1 ст.61.2 и п.11 ст.189.40 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" признаны недействительными в качестве подозрительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств, когда речь идёт о единственном жилье. До того, как внесут изменения, при продаже единственного пригодного жилья с торгов вырученные деньги нужно передавать покупателю по недействительной сделке. Речь идет о сумме, которую гражданин заплатил за эту недвижимость. Остальную часть средств необходимо направить в конкурсную массу. Более того, покупатель может пользоваться жильем до того момента, пока не получит деньги, а также в течение разумного срока после этого.