​​ИЩЕМ ПРИБЫЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ТОРГОВ. На что смотреть? Смотреть надо уверенно, прямо и исключительно серьёзно))) Тему оценки авто мы с вами разбирали. Теперь давайте разберёмся с недвижимостью. С ней посложнее и всё зависит, что именно вы берёте и под какие цели. Сегодня будем разбирать на примере квартиры. Итак, коротко, но по порядку. Начинаете вы с изучения лота и документов к нему. Что продают, когда продают и по какой причине продают (муниципальные торги, залоговые торги или банкротные торги). В первую очередь всегда смотрим на цену! Сравниваем с рынком. Если берёте не под себя, а на перепродажу, то дисконт меньше 25% не рассматривать вообще! У нас есть правило: когда мы берём недвижимость, то с её продажи мы должны получить хотя бы +50% прибавки. Т.е. 1 млн вложили, на выходе должно получиться 1,5 млн рублей (500.000 прибыли), иначе лот даже не рассматриваем. Дальше по ходу дела выясняется, что мы где-то ошиблись в оценке или «выскочили» неожиданные расходы, в итоге мы процентов 10% потеряли, но 40% то осталось! Так что начинаем с анализа рынка аналогичной квартиры. Лучше если у вас будет опция «позвонить другу – риэлтору». Уже пройдено, что с хорошим риэлтором при инвестировании в недвижимость жизнь будет хороша (прямо как в той песне о 1 млн долларов США). Поняли, что лот (квартира) стоит вашего внимания. Начинаем изучать дальше. На муниципальных торгах стоит тут же записаться на осмотр, на банкротных торгах попробовать договориться об осмотре (не всегда показывают), на залоговых торгах предпринять попытку записаться на осмотр (на этом типе торгов квартиры обычно не показывают вообще!). Нельзя осмотреть? Закладываем риски в цену! То есть берём уже не за 1 млн как планировали, а за 800 000 рублей (цифра условная), потому что там может не быть линолеума, ковров, обоев и иногда даже стен))) Дальше изучаем документы, особенно если это залоговые торги – откуда взялось помещение на торгах, какие суды этому предшествовали, кто прописан, в результате чего образовался долг и квартиру выставили на торги, какие есть «подводные» камни. То же самое делаем и при банкротных торгах, только ещё проверяем, что залогодержатель (обычно – банк) квартиры включён в процедуру банкротства. На муниципальных торгах обычно ничего проверять не надо. Хотя я бы советовал Шерлока Холмса включать и здесь! А как узнать долги по коммуналке? Если этой информации нет у организатора торгов, то никак! Как сказал В. Винокуров в одном из выступлений «потом сюрприз будет» ))) Но долги по коммуналке, кроме фонда капитального ремонта, не ваше дело. Эти долги остаются на старом хозяине.