​Сдача в аренду купленного объекта. Надо ли оценивать? Ответ простой - надо оценивать всё, а аренду особенно! Многие представляют, что вот сейчас они возьмут у города в аренду помещение, пересдадут его какой-нибудь федеральной сети и как начнётся жизнь. Спокойно, товарищи! Аренда – это бизнес. И подчиняется она всем правилам и имеет все риски, которые есть у бизнеса. ВООБЩЕ ВСЕ ТЕ ЖЕ САМЫЕ РИСКИ. Так что аренду без оценки с контролирующим лицом, проверяющим оценивающего лот, брать вообще нельзя! Напугал? Ну и хорошо, что напугал. Аренда для последующей пересдачи – предпринимательская деятельность. Если где ошиблись или не смогли найти арендатора, то ежемесячно за помещение платить Вам. Итак, с чего начинаем оценку? Опять-таки, с анализа рынка. Смотрим за сколько предлагают аналогичные помещения. И тут же размещаем это помещение на Авито, Циан и где угодно, чтобы протестировать, есть ли спрос. Есть? Отлично, занимаемся! Нет? А тогда зачем его брать? Хороший риэлтор и здесь пригодится, т.к. риэлтор как никто знает все нюансы арендного рынка. Важно только, чтобы риэлтор разбирался именно в этом рынке (риэлторы бывают разные – кто-то только коммерческими помещениями занимается, кто-то только жилыми). Дальше вычитываем внимательно лотовую документацию. Смотрим сколько будет стоить помещение в месяц. Смотрим какие есть потенциальные платежи. О коммуналке обычно ни слова, но её стоимость вы узнаете либо у Организатора торгов, либо у обслуживающей помещение организации. Примеряете на эти расходы запланированную модель аренды (выгодно или нет). Смотрите, есть ли субаренда. Разрешена ли? Если да, то всё в порядке, если нет, то используете помещение под гостиницу, коворкинг и т.п. (надо смотреть, чтобы оно под это подходило). Есть и обходные пути запрета на субаренду, но я вам их не расскажу ))) Потому что без юриста их применять нельзя… да и с юристом применять надо особенно осторожно, т.к. цена ошибки – огромный штраф и расторжение договора. Дальше идем смотреть помещение. Смотрим, что за подходы к помещению: нормальные подходы к нему или самый страшный фильм ужасов в сторонке нервно закурит ))) Смотрим на все недостатки помещения и его особенности: 1️⃣ Наличие воды - горячей и холодной 2️⃣ Наличие электричества 3️⃣ Состояние помещения 4️⃣ Перепланировки 5️⃣ Просто поспрашивайте организатора по всем особенностям. От показывающего часто можно получить много ценной информации. Например, о соседях. Я вообще рекомендую использовать принцип «одинокой бабули на лавочке» - находите бабушку, сидящую на скамейке и начинаете расспрашивать всё о доме и помещении. Иногда жильцы настроены крайне против любой активности, происходящей в их подъезде. И об этом надо знать, т.к. нервы у вас не бесконечные. Закончили оценку? Соберите всю картину воедино. Выгодно – не выгодно? Какие вложения требуются? Посчитайте налоги? Выгодно и с ними? После этого берите помещение.