​Ещё один относительно честный способ отъёма жилья в США Небольшая история о серых схемах покупки жилья, которая может вас оставить на улице в любой момент. Пять лет назад 58-летний Дональд Стрейр думал, что купил дом мечты для себя и своей семьи. Это был хороший трёхкомнатный дом со стойлом для лошадей в Огайо. Каким-то образом он смог себе позволить всё это великолепие. И вот здесь начинается самое интересное. Кредит в банке ему не дали из-за плохой кредитной истории – её подкосили медицинские счета парой лет ранее. Так что в сложившейся ситуации он подписал с владельцем Земельный контракт/Land contract — договор, при котором продавец сохраняет право собственности до последнего платежа, но арендатор несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт. Для первого взноса он продал свой дом детства, оставшийся от отца. И ещё несколько лет он ежемесячно выплачивал по $350 в месяц. А потом однажды просто появился шериф и сообщил: «дом лишен права выкупа, и они собираются изъять мою собственность». Оказалось, что семья продавца, которой Стрейер отправлял свои платежи, оставляла деньги себе, вместо того, чтобы выплачивать кредит. Это оставило Стрейера без денег и без собственности. «В большинстве наших дел есть договора, написанные от руки, которые не прошли бы никакую серьёзную проверку», – говорит Пегги Ли, адвокат из Огайо. Она говорит, что некоторых из ее клиентов даже обманули, убедив в том, что устный контракт имеет обязательную силу, хотя в Огайо их не признают. Земельные контракты и другие виды альтернативной покупки жилья существуют уже давно, для тех кто не могли позволить себе получать традиционные ипотечные кредиты, но после Великой рецессии 2008-2013 годов и резкого роста цен на жилье и аренду для многих бедных семей это стало единственной возможностью купить жильё. И по неумолимой логике капитализма самые бедные оказываются самыми мало защищёнными. Как подсчитал благотворительный фонд Pew Charitable Trusts, 36 миллионов американцев — около 20% всех заемщиков — прибегали к альтернативным способам финансирования жилья. А в настоящее время 7 миллионов заёмщиков с низким доходом используют такие механизмы. Большая их часть живёт в сельской местности и так уж исторически сложилось, что большая их часть являются латиноамериканцами и чернокожими. В отличие от ипотеки, сделки по альтернативному финансированию обычно не регистрируются ни в одном государственном учреждении и поэтому не подпадают под действие тех же государственных или федеральных правил. А это открывает огромное пространство для мошенничества. Такие покупатели могут быть внезапно выселены без права обжалования. Они также лишены налоговых и других льгот для домовладельцев. Именно эта правовая неопределенность не позволила многим получить право на финансовую помощь во время COVID-19 или попасть под мораторий на выселение. В 2014 году Марсела Ороско подписала контракт на покупку дома у коллеги своего друга в Канзас-Сити, штат Миссури, за $22 000. В то время у нее не было разрешения на проживание в Соединенных Штатах, она плохо говорила по-английски и не понимала, как работают права собственности. Дом был в плачевном состоянии – не было даже нормального водопровода. Но она сказала: «Хорошо, мы это исправим». Но через 3 года регулярных выплат домовладелец исчез, оставив Ороско без возможности выкупить дом, а значит и перед лицом выселения. Крупные инвесторы покупали дома оптом, многие из них находились в аварийном состоянии и в экономически неблагополучных районах, а затем предлагали альтернативные схемы финансирования для их перепродажи. Недавно несколько генеральных прокуроров штатов подали иски, обвинив их в мошенничестве. Интересно, заинтересует ли прокуроров каким таким образом в США совершенно легально существует система, позволяющая потенциально лишать жилья миллионы человек, даже при условии регулярных платежей.