Мысли о недвижимости⁠⁠. Недавно похвалился на одном популярном форуме тем, что вышел в плюс по российским акциям. Было много комментариев с похожим содержанием: «Рынок акций снова начал расти? Это, конечно, здорово. Но выбравшие путь накопления капитала в акциях — это лохи какие-то. Вот недвижимость — другое дело! Я (мой брат/сват) купил однушку в 2019 (2020/2021) году, и, судя по сайтам с объявлениями, она выросла в два раза!» Примерно так себе представляют люди будущее рынка недвижимости в стране (скрин ниже) В такие моменты хочется все бросить, поставить крест на своей стратегии и бежать бронировать у застройщика однушку у метро! Но когда я сажусь изучать этот вопрос, я прихожу к выводу, что рынок жилой недвижимости в РФ имеет явные признаки пузыря. И вот почему: Судя по динамике цен (взять, к примеру, СберИндекс), в последние два года на рынке недвижимости царила эйфория. Рост почти на 100% за два года. Когда что-то растет на 40-50% в год без явных фундаментальных причин — это выглядит как пузырь. Фундаментальными причинами роста стоимости недвижимости я могу назвать следующие: а) рост населения страны; б) приток иностранного капитала и иностранных инвестиций; в) повышение благосостояния и прирост реальных доходов; г) увеличение доходности или высокая доходность относительно других типов активов; д) отсутствие нового предложения на фоне не уменьшающегося спроса. Но окружающая нас реальность такова: • население сокращается, а к традиционной для нас естественной убыли в последний год добавляется существенный миграционный отток. Причем, отток целевых клиентов для рынка недвижимости крупных городов. • иностранный капитал в страну перестал поступать в принципе — не только на рынок недвижимости (представляю себе иностранца, вдруг решившего купить однушку в Мурино и понимаю, как абсурдно это звучит). • в стране экономический кризис, реальные доходы населения сократились — рост стоимости жилья не является проекцией растущего благосостояния. • доходность от сдачи жилья в аренду (СПб, Москва) сейчас находится на уровне около 4% годовых (собственная оценка, на основе опыта сдающих в аренду друзей и знакомых, а также на основе объявлений в моем районе) — и это без учета износа жилья и непредвиденных расходов. В то время как ставка доходности по вкладам составляет около 7%, а по гособлигациям варьируется от 7% до 9% (после вычета налогов). Я уже молчу о вариантах с доходностью в валюте. • на рынке недвижимости наблюдаются рекордные темпы ввода нового жилья — любое замедление здесь может стать катастрофой для целого ряда отраслей, подпитывающих этого монстра. Все рассказы о покупке недвижимости сводятся к тому, как она выросла в цене за короткий период времени. Это преподносится как победа. Все остальное — вторично. Его квартира по объявлениям в моменте времени стоит дорого, ситуация принципиально отличается от лохов с состоянием, нарисованном в биржевом терминале. Кстати, победителей из II половины 2022 года не слышно: примерно с августа-сентября 2022 недвижимость не растет в цене, а даже немного снижается. Доход от аренды сокращается. Так, в СПб средняя ставка по аренде сейчас на 17% ниже, чем была в конце 2021 года. Чтобы она оставалась такой же в реальном выражении, она должна была вырасти на 15%, компенсировав тем самым эффект от инфляции — а потом ещё на 25%, чтобы догнать увеличившуюся стоимость квадратного метра. Доходность от аренды исторически была близка к доходности безрисковых альтернативных инструментов (ОФЗ, вклады). Сейчас безриск — это 7-8% годовых. Если этот тренд не сломался, то либо аренда вырастет в 2 раза, либо цена на жилье упадет. Среди моих уважаемых подписчиков есть консенсус, что строят сейчас говно и муравейники. Но все мы послушно идем брать эти муравейники, ведь они всё равно вырастут в цене! Покупаем то, что сами не считаем качественным продуктом (даже если не очень надо, про запас и потому что все берут), просто потому что оно растет в цене, тем самым создавая плодородную почву для пузыря. Автор: Finindie Пишите своё мнение в комментариях: https://smart-lab.ru/blog/890643.php