​​Инверсия новостроек. Как будет развиваться ипотечный кризис в России Автор: monstrt_amadey Кажется, контуры будущего ипотечного кризиса постепенно вырисовываются. Наверное, те, кто изучает последствия ипотечного кризиса в США, недоумевают. Как так: умные дяди годами смотрели на то, как банки толкают сабпрайм ипотеку, а ипотечные агентства надувают пузырь ипотечных деривативов, и не только ничего не пытались сделать, но, и вообще не обращали на происходящее особого внимания, пока не стало слишком поздно (отдельные оракулы не в счет). Так и у нас в обществе царит олимпийское спокойствие – в конце концов, ипотеку заливают на рынок не первый год, и ничего страшного пока не произошло, наоборот – поскольку уровень владения собственной недвижимостью в России один из самых высоких в мире, многочисленные бенефициары радостно потирают руки. Трудно не заметить, что кредитование принимает все более нездоровые и уродливые формы (нерыночные ставки, низкий первоначальный взнос, «кредитные каникулы» на первые годы выплаты и проч.), но опять-таки, это же делается на благо строительному сектору, дающему высокий мультипликативный эффект по всей экономике и бла-бла-бла. Будущий ипотечный кризис в России имеет немало общего со всеми похожими мировыми историями, но есть и страновая специфика, которую нельзя обойти вниманием. Специфика это в двухконтурном рынке недвижимости – первичном и вторичном рынках, которые хотя и связаны между собой, живут у нас во многом разными жизнями. Чтобы понять будущее, надо изучить прошлое. Давайте вернемся на несколько лет назад и проследим, как видоизменялся этот двухконтурный рынок. 🔹Эпизод 1. До 2019 года рынок пребывал в классическом виде. Новостройки на стадии строительства стоили дешевле вторички и «дорожали» по мере строительства. 🔹Эпизод 2. В какой-то момент, то ли властям надоело бесконечно спасать дольщиков, то ли банки приревновали к частникам, которые получали за них процентный доход, произошла известная реформа долевого строительства. Теперь основным кредитором застройщика становился банк, а роль частника уменьшилась до сомнительной опции заморозки денег на эскроу счетах. 🔹Эпизод 3. У схемы с эскроу был еще один глубокий недостаток: поскольку стартовые цены на новостройки выросли, теперь суммарно требовалось гораздо больше денег на то, чтобы хотя бы поддерживать рынок в устойчивом состоянии. Не оригинальный, но эффективный выход был найден за счет резкого увеличения ипотечного кредитования. 🔹 Эпизод 4. Происходящее все больше напоминало схему МММ. Помимо того, что требовалось все больше ресурсов для поддержания пирамиды, в какой-то момент (2022) вторичка перестала расти в цене. 🔹 Эпизод 5. Поскольку вторичка во время предыдущего разгона тоже оказалась переоценена (хотя и в меньшей степени, чем новостройки), и поскольку на построенные квартиры не распространяется большинство ипотечных льгот, цена вторички во время кризиса начинает плавно снижаться (см. рис). Это означает форменную катастрофу для свежих покупателей новостроек. Полный и подробный разбор читайте на Смартлабе! https://smart-lab.ru/blog/874137.php