​​Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга Автор: Точка спокойствия Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации. Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости. Вот его дословный ответ: "В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее." Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге. Вводные: • Среднестатистическая семья из 3 человек • Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам. • Средняя ставка по ипотеке. • Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек. • Стоимость жилья по годам. • Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости. Я решил посчитать 2 коэффициента. 🔵Коэффициент жилищной доступности (КЖД). КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год). Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления. Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы. Получилась вот такая картина. Можно выделить 4 этапа. 1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3. 2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация. Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла). 3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента. Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции. Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (Может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях). За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2. 4. С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать. Причём цены с 2018 года по 2022 год цен выросли в 2 – 2,5 раза. При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,9. Вывод: Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент практически не изменился. Есть основания полагать, что ставки по ипотеке достигли своего дна и будут в будущем выше, чем в среднем за период с 2020 по 2022 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться. 🔵Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу, на который ссылался Максим Орешкин в интервью. Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы. Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода. Вот такие данные у меня получились. Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга. С 2006 года по 2022 год доступность жилья выросла в 3,4 раза. В данных расчётах есть куча нюансов: • Данные брались из разных источников. • Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д. • Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают. • Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем. • Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека. Вывод: Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет. А что вы думаете о рынке недвижимости? Есть ли пузырь или нет? https://smart-lab.ru/blog/870245.php