В очередной раз меня просят дать совет по поводу возможности оспаривания договора купли-продажи квартиры, в которой произошло самоубийство члена семьи собственника.
Это очень непростой вопрос, который сводится в конечном счете к вопросу о том, является ли этот факт недостатком недвижимости, о котором добросовестный продавец обязан сообщить покупателю.
На мой взгляд, ответ на этот вопрос должен быть положительным. Я не думаю, что усредненный человек сможет спокойно проживать в квартире, зная, что в ней произошло такое страшное событие. Поэтому он имеет право знать об этом при покупке.
При этом, разумеется, могут быть люди, которые готовы принять этот недостаток недвижимой вещи и жить с ним. Но конечно же это должно сказаться на цене. - покупатель должен иметь право на скидку к рыночной цене квартиры и ее размер - это предмет переговоров.
В связи с повышенной сложностью вопроса о недвижимости "с неприятной историей" (или как это называется в странах общего права - "стигматизированной недвижимостью"), я уже много лет подряд на лекциях по праву недвижимости или по недействительности сделок рассказываю о прекрасном опыте английских риэлторов. Риэлтор, работая на покупателя, составляет для продавца анкету, в которой отдельный вопрос - о "стигматах" приобретаемой недвижимости. Продавец заполняет эту анкету и тем самым он ставится в положение "соврать/не соврать" относительно неприятной истории.
Если продавец соврал относительно убийств, самоубийств, изнасилований, наркопритона или публичного дома в недвижимости и этому есть письменное доказательство - анкета - спор уже перемещается из весьма зыбкой материи стандарта добросовестности в юридическое значение обмана для силы сделки. И тогда казус уже решается довольно просто.
У меня вопрос к аудитории: видели ли вы когда-нибудь в нашей практике письменные вопросы о "стигматах" в отношении недвижимости?
И вообще - сталкивались ли с тем, что риэлторы практикуют письменное анкетирование продавца в интересах своего клиента?
PS. Расскажите об этой практике своему знакомому риэлтору, может быть, эта профессия в России тогда станет уважаемой
