В России девелоперы не хотят строить арендное жилье. Во время послания Федеральному собранию 21 февраля президент Путин поручил начать строительство арендных домов для сотрудников оборонных предприятий. Нынешнее состояние рынка аренды можно определить как теневое, или серое, поскольку это просто граждане сдают квартиры другим гражданам. Более белый рынок — тот, на котором крупные рантье управляют большими портфелями арендной жилой недвижимости. Но таких примеров очень мало. Собеседники Forbes назвали три примера арендного бизнеса, которые максимально близки к модели белой аренды: сервисные апартаменты, зарождающийся сегмент коливингов и проекты арендного жилья, реализуемые институтом развития «Дом РФ». Сервисные апартаменты — полугостиничный формат, ориентированный на краткосрочную аренду (4–6 месяцев) и большой объем дополнительных услуг. Сервисные апартаменты в рамках одного комплекса могут принадлежать разным собственникам, как юридическим лицам, так и физическим, но основная роль все равно отводится управляющей компании, которая берет на себя организацию и сопровождение всего процесса сдачи в аренду. В старых границах Москвы доля сервисных апартаментов не превышает 25% от общего объема предложения апартаментов (350 тыс. кв. м). Коливинги иначе можно назвать сервисными общежитиями: сдаваемые помещения, как правило, минимальной площади, большая часть удобств в которых вынесена в общую зону и находится в совместном пользовании у жильцов (кухня, кладовки, коворкинг, гостиная). Диапазон ставок аренды коливинга по России составляет 10–29 тыс. рублей в месяц, тогда как ставки в апартаментах сопоставимы с размещением в гостиничных номерах и считаются за сутки. В России действует порядка 40 проектов, позиционирующихся как коливинги, но сильно различающихся по качеству. Ближе всего к классической модели арендного жилья – проекты института развития «Дом РФ»: это именно жилье, а не апартаменты, с классическим арендным договором. Единственное отличие от европейских моделей в том, что мало кто может повторить этот опыт, потому что у «Дом РФ» есть возможности, которых нет и не будет ни у одного застройщика или инвестора. Сейчас в портфеле компании 16 проектов в 7 регионах России. Профинансировано строительство почти 10 тыс. квартир и апартаментов общей площадью около 500 тыс. кв. м. В арендном жилье в России живет 8–9% семей, объем арендного жилья оценивается в 229 млн кв. м, или 6% от общей площади жилищного фонда. Если учитывать некоммерческий наем жилья, принадлежащего государству, муниципалитету или работодателю, то доля семей суммарно составит 12–13%, но большая часть арендного жилья находится в теневом секторе российской экономики. Квартиры часто сдаются без заключения договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов. Если дома сдавать в аренду по-белому, то максимальная прибыль составит 10% годовых. А если квартиры продавать, то инвестиции в строительство или редевелопмент жилого здания могут принести в три-четыре раза больше прибыли, пишет Forbes. Эксперты уверены, что развитие цивилизованной аренды невозможно без налоговых стимулов. В противном случае «серая» аренда будет побеждать.