📑 Редакция @@kremlin_mother_expert специально для @@swaneconomy ЦБ готовится закручивать гайки ипотечным кредитам Регулятор обеспокоен тем, что в России «существенно ухудшились» стандарты ипотечного кредитования. Банки очень активно выдают ипотечные кредиты. За последние 3 месяца задолженность перед банками выросла на 25,7% в годовом выражении, но при этом основные показатели риска достигли рекордных значений за всю историю наблюдений. В IV квартале 2022 года 44% ипотечных заёмщиков имеют долговую нагрузку 80% и более, то есть находятся на грани физической возможности обслуживать кредиты. А доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в целом по рынку и до 69% на рынке новостроек. То есть банки выдают большие кредиты людям с низкими доходами, у которых почти нет собственных накоплений. Логичное развитие ситуации, при которой новостройки подорожали на 65% за 2 года, а реальные располагаемые доходы населения по версии «Росстата» прибавили 3,1% в 2021 году и сократились на 1% в 2020 году. Чуда не произошло. И в очередной раз Эльвира Набиуллина обрушивается с критикой на девелоперов, которые в коллаборации с банками предлагают сверхнизкие ставки по ипотеке (в декабре 2022 году средняя ставка по ипотеке составила 3,5%) в обмен на приобретение квартиры по завышенной на 20-30% цене. Такая ситуация, во-первых, приводит к ценовому разрыву между первичным и вторичным рынком (достигает 30%), а во-вторых, работает рост цен и ухудшение качества заёмщиков. Видя все эти риски, ЦБ традиционно прибегает только к одной мере – увеличению надбавок по ипотечным кредитам, чтобы сделать выдачу ипотек с небольшим первоначальным взносом невыгодной. При этом, значения надбавок по кредитам, обеспеченными договорами долевого участия, зависят только от размера первоначального взноса, а не от долговой нагрузки клиента. С точки зрения регуляторных требований, банкам совершенно без разницы, легко ли заёмщику обслуживать кредит, или он еле сводит концы с концами. Долговая нагрузка имеет значение только для кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. А это в основном вторичный рынок. Получается, что ЦБ в первую очередь защищает интересы девелоперов, которые могут продавать квартиры людям без денег, и банков, которые получают от девелоперов разницу между завышенной и рыночной стоимостью недвижимости. И эта схема работает: в январе 2023 года чистая прибыль банков составила ₽258 млрд, что больше совокупной чистой прибыли за весь 2022 год (₽203 млрд). А рентабельность капитала поднялась до 25%. Банкам и девелоперам хорошо, а интересы и финансовая безопасность граждан Эльвиру Набиуллину не интересуют.