👨‍💼🏢 Рынок новостроек лихорадит: в Москве в январе-ноябре число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 14,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И то статистику поддержал ажиотажный спрос в начале весны. В ноябре же падение составило 36,2% по отношению к аналогичному месяцу 2021 года. Рынок новой недвижимости, как жилой, так и офисной, встал. Такое положение проявляется не только в Москве: по данным «INFOLine-Аналитика» в России простаивают непроданными минимум 66 млн. кв. м готовых квартир – это 66% от всех готовых новостроек. Объявленные цены на недвижимость в России сократились не сильно: в ноябре просели на 1,4%. Но скидки уже нередко достигают 30%. Девелоперы, обременённые кредитами на строительства (средства дольщиков хранятся на эскроу-счетах и не могут оперативно использоваться на покрытие текущих нужд строительных компаний), оказались на грани выживания. Ситуация осложняется неопределённостью с продлением льготной ипотеки: нынешняя программа действует только до конца года, а решения о продлении на 2023 год нет. И у неё появился серьёзный противник: Эльвира Набиуллина является сторонником сворачивания программы ради защиты банков. В ЦБ утверждают, что льготная ипотека разрушает рынок, вытеснив рыночные ипотечные программы. А банки рискуют остаться с убытками: изъятая за неуплату ипотеки недвижимость стремительно теряет в цене. На этом фоне девелопера готовятся к запуску продажи токенов на часть стоимости квартиры. Первым на рынок цифровых прав готовится выйти «Самолёт», подконтрольный брату губернатора Московской области. По задумке компании, инвестор, покупая токен, приобретает часть недвижимости, которая обеспечивает актив. И инвестор должен будет получить пассивный доход за счёт подорожания квартиры после завершения строительства. Плюс ко всему эти токену смогут обращаться на площадках биржевых брокеров. Только нет никаких гарантий повышения стоимости недвижимости на нестабильном и перегретом льготной ипотекой рынке нет. Фактически девелоперы таким образом с помощью новых технологий пытаются обойти необходимость использовать защищающие клиентов эскроу-счета. Происходит возврат к прежней практике нерегулируемого долевого участия. Если стройка окажется замороженной, то токены обесценятся и инвесторы останутся ни с чем. Подобная схема выгодна и удобна для девелоперов, кторые сразу получат оборотный капитал без необходимости платить проценты, но может привести к росту числа обманутых дольщиков и увеличению расходов государства, которое возможно будет решать проблемы обманутых дольщиков. Никакой защиты и владельцев токенов нет.