Фонды недвижимости Тинькофф - в чем подвох? Недавно "Тинькофф Инвестиции" запустило первый паевой фонд недвижимости, прикупив несколько квартир в ЖК Republic. 12 декабря запустилась еще одна история - паи закрытого паевого инвестфонда, автивом которого являются квартиры в Luzhniki Collection. Брокер обещает 50-70% прибыли за 5 лет, а порог входа в ПИФ снижен до 100 тысяч рублей. Теперь поговорим о том, что брокер не сказал. 1. Покупатель не становится собственником недвижимости, как пишет брокер. Собственник - фонд, который продал пай. И фонд в моменте может взять и обанкротиться, и никакой ФЗ-214 пайщику не поможет вернуть свои деньги. 2. 50-70% прироста за 5 лет - это очень оптимистично. Во-первых, на падающем рынке с уезжающим платежеспособным спросом, который как раз и мог бы закупить недвижимость в таких проектах, сложно сказать, что будет гарантированный рост на такую величину. Во-вторых, ради продаж застройщики с удовольствием идут на скидки, а фонд, скорее всего, закупался без них. В-третьих, нужно учитывать инфляцию и налоги. Инфляция легко может убрать около 40% за пятилетний период, а налоги нужно платить, если пай в собственности менее трех лет. 3. Брокер тактично умалчивает про плату за управление фондом. Это 2,9% от стоимости чистых активов в год, то есть 2,9% от пая. 4. Спрос на такие истории очень небольшой, если говорить именно о вторичном рынке. Продать паи с хорошей прибылью, если срочно понадобятся деньги, будет проблематично. 5. Логичен вопрос, почему "Тинькофф" решил зайти на рынок недвижимости и начал привлекать в него клиентов в тот момент, когда он падает. Можно было спокойно заходить туда в 2020 или хотя бы в 2021 году. Но это вопрос скорее к уровню аналитики в банке. Наше честное мнение - заходить туда не стоит. Это не слишком ликвидно и не факт, что будет действительно прибыльно. Есть более интересные истории как на фондовом рынке, так и в недвижимости. @mamkinfinansist