Как купить новостройку по переуступке прав?

Покупка квартиры в новом доме не всегда производится непосредственно у застройщика. Часто квартиры в новостройках продают риелторские агентства, купившие квартиру раньше или частное лицо, купившее объект «на этапе котлована». Иногда правами на квартиру владеют подрядные организации, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами. Подобная сделка является по сути переуступкой прав на квартиру.

Переуступка прав — это сделка по покупке квартиры в недостроенном доме, которая раньше была приобретена у застройщика.

«Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — объясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
По сути первоначальный дольщик передаёт покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома её переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — комментирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Разрешение на сделку нужно получать от застройщика не во всех случаях. За оформление разрешения на сделку некоторые застройщики берут комиссию.

«Размер комиссии может быть, как фиксированным (30-60 тысяч рублей за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.
Комиссия берётся для того, чтобы предотвратить массовое выставление объектов на продажу. Часто квартиры, купленные «на этапе котлована», выставляются на продажу по цене на 5-10% ниже цены застройщика. Им это невыгодно. Некоторые застройщики могут вообще запретить сделку по переуступке прав собственности, если такой пункт имеется в ДДУ.

Для покупателя сделка по переуступке прав может быть интересна по причине более низких цен по сравнению с ценами застройщика

Договор переуступки прав можно заключить только в определённый промежуток времени: с момента государственной регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность заключается уже договор купли-продажи.

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передаётся оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом договор уступки прав обязательно должен содержать ссылку на этот ДДУ, также там указывается главная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтверждён факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передаёт новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения. Затем составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передаётся в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.