ЗПИФ-недвижимость Сегодня хотел бы коснуться темы ЗПИФ-недвижимости. С вашего позволения, я не буду углубляться в теорию устройства данного инструмента — об этом можно прочесть в Интернете или здесь. Я попробую дать свое видение того, когда и как можно использовать этот инструмент, и какие есть риски. Прежде всего нужно понимать, что работа с этим активом подчиняется тем же законам, что и работа с акциями. То есть если вы предполагаете инвестиции в недвижимость, то горизонт у вас должен быть достаточно длинным. Теперь к делу: наши ЗПИФ являются приближенными аналогами зарубежных фондов REIT, где я предпочитаю брать аллокацию через ETF. REIT отличаются от наших ЗПИФ тем, что они очень похожи на акции, только с некоторыми регуляторными отклонениями. Грубо говоря, REIT — это бизнес в секторе недвижимости, который должен соответствовать ряду параметров, чтоб называться REIT. Тогда он может снижать налоговую базу на размер выплаченных дивидендов, которые по закону должны быть не менее 90% от чистой прибыли. Ключевой риск REIT заключается в том, что это все же бизнес и часто возникают злоупотребления в виде увеличения кредитного плеча, что может привести к банкротству. Так, в 2020 г. ряд таких фондов все же обанкротился, оставив инвесторов без денег, хотя изначально фонды позиционировались как безрисковые инвестиции в недвижимость:) Наши ЗПИФ в этом формате тоже очень похожи, на текущий момент на рынке представлен достаточный выбор этих инструментов, но, как всегда, есть нюансы. А нюансы эти заключаются непосредственно в ликвидности, в провайдере, объекте и т.д. Есть фонды от Альфы, представляющие собой арендные потоки, где они сажают свои пятерочки, а вам пробуют платить доход. Сейчас на нашем рынке есть коммерческие объекты в лице Aktivo, ВТБ, СБЕР, а также фонды на жилую недвижимость от ВТБ. Недавно Тинькофф запустил свой фонд, но с ним я бы не рекомендовал связываться, ибо это чистой воды спекуляция. В своих портфелях (не является рекламой или рекомендацией) я отдаю предпочтение фондам ПНК, Парус и ВТБ. У них достаточно лояльные комиссии при вполне приемлемом доходе. Ранее были фонды Aktivo, которые подкупали меня (один объект — один фонд), сейчас я от них отказался. Они существенно уступают ЗПИФ, которые можно купить на бирже. Непрозрачное ценообразование — достаточно существенный минус. Таким образом, если у вас есть потребность в стабильном денежном потоке или диверсификации своего портфеля по классам активов, то вполне можно рассмотреть добавление подобных фондов, к тому же в текущем кризисе они показали себя вполне сносно. В то время как акции упали и до сих пор не восстановились, многие из этих фондов уже давно находятся на своих прежних отметках и стабильно проводят выплаты. Безусловно, нужно понимать специфику и начинку каждого фонда. Так, например, офисные здания я бы не включал к себе в портфель, ибо это цикличный бизнес: если в экономике начинается ж, то и доход их может упасть. Я всегда отдаю предпочтение в этом направлении нецикличным секторам. Отсюда и такой выбор. Какую долю этого актива выбрать к вам в портфель, все зависит от вашей цели и уровня риска. С точки зрения рисков самих фондов, конечно же, нужно понимать, что законодательно они контролируются не так жестко, как в той же Америке, поэтому могут быть хитрости в отчетности. Когда арендаторы безналом платят одно, а потом еще добавляют кеш. Когда завышаются расходы по содержанию объекта и т.п. Поэтому здесь приходится уповать на порядочность (что они дорожат своей репутацией). Ранее на канале была статья о ПНК rental, где я написал о том, что с ними связываться не стоит. Но это было до того, как они запустили ЗПИФ. Я по-прежнему считаю, что с ДУ не стоит связываться, но ЗПИФ — другое дело. Хоть какая-то защита. Поэтому, если вы рассматриваете инвестиции в недвижимость, обратите внимание и на эти возможности. На данный момент чистая доходность по выплатам этих фондов у меня находится на уровне около 10% годовых, что меня полностью устраивает. Это лучше, чем 3–4% от жилой недвижимости.