​​​​​​​​​​Успех девелопмента в России – временное явление

Последнее время в инвест. сообществе много обсуждают акции девелоперских компаний. Не мудрено. Смотрите, акции ЛСР с мартовских минимумов выросли на 82%, акции ПИКа на 77%, а группы Эталон на 71%. Помимо прироста, держатели акций в этот период получили еще и дивиденды.

Был ли этот результат прогнозируем? Я бы сказал, что да, но нужно было иметь железные нервы. Всю весну разговоры шли о том, что цены на недвижимость в пандемию должны и будут снижаться. Ведь располагаемые доходы населения уменьшаются, а часть затрат строителей – долларовые.

С другой стороны, снижение ипотечных ставок на рынке недвижимости играет более важную роль. Я вот нашел свой пост в апреле 2018. Я тогда рассказывал вам, что в России очень низкое соотношение «ипотечные кредиты/ВВП» в районе 6-7%. Опыт Польши, например, показал, что резкое снижение ставок приводит к взрывному росту ипотечных кредитов. У Поляков соотношение ипотечных кредитов к ВВП выше 20%, тогда как до 2003 года не превышало 6%.

Итак, спрос на недвижимость в России был подогрет ипотекой. Цены, вместо того, чтобы упасть, выросли на 10%+. Но будет ли эффект роста ипотечных кредитов долгим и стоит ли покупать акции девелоперов?

Как вы поняли из заголовка, мой ответ отрицательный. В той же Польше экономика перешла к новому соотношению ипотека/ВВП буквально за 5-6 лет. Когда общество достигает целевой кредитной нагрузки, положительный эффект сниженных процентных ставок заканчивается и остается только фоновый, стандартный спрос. А с ним в России как раз проблемы.

Мы беднеем, а не богатеем. Сейчас в России у среднего человека просто вырастет размер долга по ипотеке, но при этом процентная нагрузка останется на том же уровне. Прирост долга получат девелоперы, но дальше источников роста нет. Либо должны расти доходы населения, либо продолжать падать ставки. Первое, очевидно, не предвидится. Второе? – Во всех развитых экономиках ставки уже около нуля. А у нас ставки должны быть выше, иначе инвесторы просто выведут из России деньги. То есть, спрэд между нашими ставками и ставками на западе останется, а их ставки вниз опускать уже не куда.

#ПИК #ЛСР #Эталон
@intrinsic_value