По следам Калининграда. Инвестиции в недвижимость

Недавно посетил Калининград. Пришел запрос от инвесторов: оценить рынок анклава с точки зрения возможности заработка.

Итак, честно, рынок недвижимости оставил двоякое впечатление:

- Калининград один из 6 мест положительной миграции (в стране, где будет -0,3-0,5 млн человек в 2020 году – это очень и очень важно с точки зрения потенциала роста цены)

- близость к Европе: выехать близко, но курс евро напрямую влияет на возможность отовариваться. Ну, и естественная изоляция. Этот режим в анклаве накладывает отпечаток на всю экономическую действительность, например, там как и в Крыму нет сетевых магазинов у дома (Магнит, Пятерочка, Дикси), привычных жителю Европейской части РФ. Хотя кому-то это и покажется плюсом. Но близость к Европе – это и санкционные товары, и иностранные туристы. Да, и в целом окружение позитивно влияет на уровень сервиса. А с точки зрения недвижимости – близость Европы – это еще один плюс для тех, кто переезжает сюда, чтобы проще путешествовать (через Гданьск билеты на лоукостеры в любое направление кратно дешевле, чем через Москву; ну, и до Берлина 900 км).

- зеленый и красивый. Вроде – это плюс. Но для меня это и минус: спасибо дедушке Косыгину, который уничтожил Кенигсберг (приказал уничтожить уникальный Старый Замок). Остался Калининград. Хотя даже в бывшем ГДР был уничтоженный Дрезден, но ведь после объединения Германии немцы собрали, почти по кусочкам! Сейчас там почти первозданный исторический центр. А у нас зато аллеи колосятся на месте многих исторических мест. Ну, так себе достижение. Что по недвижимости в этом ключе? Очень много мест в центре, где можно строить. И я думаю будет планомерно пустые места заниматься.

- низкие цены в общепите. Реально низкие. И хорошие заведения. С точки зрения сервиса и качества еды. Не забегаловки и столовые как в Краснодарском крае и том же Крыму, а именно рестораны и кафе. И это в городе с 400 тыс. человек. Удивило очень. Цены на рестораны и кафе вряд ли могут в отрыве от всего смотивировать переехать в Калининград. Но приехать на отдых – вполне. Это, по-моему мнению, самый достойный регион с точки зрения еды после Москвы и Питера

- развитие инфраструктуры. Видно, что в область вваливаются не по-детски. Развязки, дороги, инфраструктура (та же набережная в Светлогорске). Потенциально регион готовят к большому притоку населения. Если налоговые льготы, особая экономическая зона, прочие меры останутся, то Калининградская область может очень быстро стать европейским раем для России.

Калининград с точки зрения текущих реалий (математических предположений и низких ставок по ипотеке) безусловно привлекателен. За квадрат разброс большой – от 37 до 105 т.р. за кв.м. в рамках Калининграда. И цена все еще растет по мере строительства дома (то есть котлован стоит дешевле, чем готовые квартиры – классика). Вроде все правильно, академически даже – бери и спекулируй. Но чувство тревоги есть. Интуитивное чувство, что глобально в экономике РФ все очень плохо. И пока прихожу к мысли поставить на стоп эту инвест идею. Нужно подождать полгодика.

А вот в Калининград слетать советую всем. Главное, без ущерба для здоровья! Берегите себя!