А я хотел рассказать, почему считаю, что рынок покупки жилья "сломан". До этого много обсуждали почему сломан рынок аренды, тут вроде сомнений нет, цены улетели в космос и очереди на просмотр. Понятно, на просмотры домов на покупку тоже очереди (хотя может, не такие), а главное, аукционы! то есть не сильно легче. Но я даже про другое. Есть такая штука как mortgage measures. Штука на самом деле правильная и хорошая. Призвана минимизировать количество плохих долгов, банкротств и т.п. Думаю, в 2007 году её очень не хватало. Говорят, в ту пору Ирландию называли "кельским тигром". Весь западный мир (и Ирландия не исключение) был полон оптимизма - все думали, что экономика будет расти бесконечно, раздавали займы направо-налево без особых проверок и обеспечений. Результат мы все с вами знаем - Великая Рецессия. Эх, хорошее было время чтобы купить жильё. Конечно, с оговоркой - не для инвестиции, а чтобы жить в нём. Пузырь был надут - безусловно, но, во-первых, говорят, цены сегодня уже приблизились к тому уровню (или и вовсе обогнали), во-вторых, главное, денег взять у банка было можно. Понятно, что раз банки не проверяли заёмщиков должным образом, ответственность была на самом заёмщике не брать слишком много - финансовая грамотность. Возможность была как разумно финансировать покупку жилья, так и выстрелить себе в ногу. Сегодня сложнее и то, и другое. Итак, с тех пор в западном мире, прежде чем взять в банке любой крупный займ, вы должны банку доказать, что займ вам не нужен (шутка с долей правды). 😄 Финансовую состоятельность, все дела. Понятно, у банка есть длинные анкеты, алгоритмы всякие по оценке, но Mortage Measures от центрального банка максимально просты, всего два пункта: - loan to value - 10% если покупаете первый дом для себя, 20% если не первый и 30% если покупаете чтобы сдавать в аренду. Вроде разумно, вопросов нет. Лучшее доказательство того, что ты вернёшь 90% стоимости дома - накопи 10% уже сейчас. - loan to income - а вот тут куда больше вопросов, крайне сомнительное ограничение - размер займа не может превышать 3.5 годовых gross (до налогов) доходов. В порядке исключения банк может накинуть до 10-20% больше, но количество таких исключений в год ограничено. (колбасы на всех не хватит!😢) Почему сомнительное? Да тут длинный список. - Во-первых, сама цифра 3.5 маловата. Понятно, что если увеличить, это разгонит цены на жильё, но IMHO она несправедливо занижена (может, в 2015 это и было адекватным 🤷‍♂️). Выливается это в то, что я могу за аренду жилья отдавать до 40% (а, говорят, кто-то и больше платит!) своего дохода (после вычета налогов), а вот за ипотеку не могу больше 25-30% (хотя с радостью готов, например). - Во-вторых, налоги никак не учитывает, глупо же. Почему не учитывать как-то доход после вычета налогов? Он ведь для всех разный. Для одиночек, семей с одним доходом, семей с двумя доходами... - Срок займа тоже же как-то должен влиять на сумму... тридцать лет, двадцать, тридцать пять... - Ну и не учитывает накопления, которые могли бы как-то обеспечивать мою платёжеспособность. Допустим, зарплата у меня низкая, но есть накопления, которые прямо сейчас тратить не хочу (но в случае форс-мажора готов гасить долг ими). А ещё, говорят, контракторам сильно сложнее. Единственный вариант (с сегодняшними ценами) тут - накопить сильно больше требуемых 10%, скажем, 50-60% стоимости объекта и на остальное взять ипотеку. Что и доказывает, что система "сломана". Хотя безусловно, это лучше чем ничего, накопить половину стоимости дома сложно, но в два раза легче, чем полную стоимость. 😃 Понятно, что всё это следствие несоответствия цен и зарплат, а высокие цены - следствие в первую очередь недостатка предложения. Понятно, что всех обеспечить жильём прямо сегодня невозможно. Но грустно то, что текущая система не создаёт равные возможности. P.S. И это я даже не затронул факт того, что в Ирландии рекордно высокие по еврозоне ставки (делит первое-второе место с Грецией 🇬🇷), хотя многие приезжие из бывшего СССР их почему-то считают "низкими" (некорректно сравнивать, валюта другая) @emerald_isle