Брать ли ипотеку? Кейс

Ко мне обратилась девушка 22х лет. Замужем, москвичка, детей нет. Доход на семью 120 тыс.руб. с ожидаемым ростом до 200 тыс.руб. в течение двух лет.

Молодая семья имеет собственные накопления в размере 200 тысяч  рублей. И родители готовы дать 1 миллион на первоначальный взнос по ипотеке. Пара готова на максимальный срок ипотеки в 15 лет.

Вопрос: брать ли ипотеку, или лучше накопить на жильё самостоятельно?

Я начну с общих рассуждений, а потом перейду к расчёту.

Пункты к размышлению

1. Есть такой психологический феномен.

Когда у человека имеется существенное финансовое обязательство, он боится что-либо изменить в своей жизни. При переменах можно потерять доход, и тогда нечем станет платить по долгам!

Например, боится уйти с работы, на которой он уже окончательно скис или выгорел. Перейти в новую сферу с временным понижением оклада. Уйти, наконец, в декретный отпуск. Всё это рождает эффект упущенных возможностей! Человек просто привязан к месту и необходимости получать доход.

Плата за ипотеку состоит из процентов и УПУЩЕННЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ ПЕРЕМЕН, которые в таком юном возрасте могут обойтись гораздо дороже.

2. Пара ещё очень молодая. У них самое время накапливать - деньги, опыт, знания, впечатления. Вместо этого накопления все ресурсы будут уходить в платежи по ипотеке.

3. За последние десять лет стоимость жилья в Москве выросла в среднем на 10-15%. Это с учётом того, что инфляция повышала цены на всё значительно быстрее. В долларах цены упали почти вдвое! И есть основания ожидать продолжение тенденции в ближайшие десять лет то же. То есть пара заплатит процентами в 2-3 раза больше цены квартиры, а на выходе получит актив, который дешевле, чем купленный изначально. Это анти-инвестиция. Инвестиция наоборот. Деньги должны работать ровно в обратном направлении.

3. Арендовать выгоднее по расходам. Доходность сдаваемых в аренду квартир в Москве на сегодня не превышает 5% годовых. А ставка по ипотеке - около 12%!

Вариант 1: Ипотека
- Первоначальный взнос: 1 200 тыс.руб.
- Стоимость квартиры: 6 000 тыс.руб.
- Размер кредита: 4 800 тыс.руб.
- Процентная ставка: 12%
- Срок: 15 лет
- Ежемесячный платёж: 58 тыс.руб.
- Общая сумма внесённых платежей: 10 400 тыс.руб. ежемесячно + 1 200 тыс.руб. изначально = 11 600 тыс.руб.
- Из них сумма выплат по процентам: 5 600 тыс.руб.
- Конечная стоимость актива: 6 000 тыс. руб. (в лучшем случае)

То есть, оплати две квартиры, получи одну, да ещё и с уценкой.

Вариант 2: Аренда + инвестиции.
- Ежемесячная стоимость аренды: 35 тыс.руб.
- Арендные платежи за 15 лет: 6 300 тыс.руб.
- Ежемесячная сумма на инвестиции: 22 тыс.руб.
- Общая сумма расходов на аренду и накопления: 57 тыс.руб.
- Первоначальный взнос на инвестиции: 1 200 тыс.руб.
- Ожидаемая средняя доходность по инвестициям: 12% годовых.
- Ежемесячные инвестиции в размере 22 тыс.руб превратятся за 15 лет в 8 500 тыс.руб.
- Первоначальный взнос в размере 1 200 тыс.руб. превратится за 15 лет в 5 800 тыс.руб.
- Итого стоимость конечного актива 14 300 тыс.руб.
- Всего внесено те же 11 600 тыс.руб. в виде арендных платежей и инвестиций! 

Но они превратились на выходе в две с половиной квартиры. Либо в одну трёхкомнатную квартиру в новостройке вместо "однушки" в старом доме.

Кроме того, пара весь период будет "свободна" в распоряжении средствами на случай перемен или неожиданных случайностей, в частности, потери работы. Если ипотечную квартиру у них в случае чего заберёт банк, то при снижении дохода во втором случае актив никуда не исчезнет, а вариант аренды подешевле всегда можно найти.

Делайте выводы сами. Кроме рациональных рассуждений есть ещё и эмоциональные моменты, так что решение по финансовым вопросам всегда индивидуальны.

Я рекомендую всем желающим купить квартиру в долг использовать "ипотеку наоборот". Арендовать квартиру, а ту разницу по сумме, которую они платили бы за ипотеку, инвестировать. Эффект будет намного лучше!