Облигации компаний в сфере недвижимости

Допустим, вы считаете, что стабильнее рынка недвижимости ничего нет. Смотрите на компании из этой сферы и выбираете облигации наиболее надёжных из них. Становитесь кредитором компании, получаете купонный доход и доход в виде разницы цены покупки облигации и её продажи/погашения. Если «сидеть» в этих облигациях до погашения (и если компания к тому времени не столкнётся с дефолтом или реструктуризацией), то вы будете иметь стабильный гарантированный доход, что по логике похоже на покупку недвижимости с целью сдать её в аренду. Впрочем, тогда можно покупать облигации любого эмитента, необязательно связанного с недвижимостью. Если же у компании возникнут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (пример — Су-155, в состав которой входили более 80 промышленных и строительных организаций и которую в апреле 2018 года суд признал банкротом).

Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают, и цены на облигации подобных компаний могут опуститься — это повышает доходность облигаций к погашению и делает их более привлекательными для инвестиций. Когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться на цене бумаги: она может подрасти, а вы тогда сможете продать бумагу дороже, чем покупали. Ликвидность облигаций крупной компании, как правило, высокая, так что их, в отличие от объекта недвижимости, можно продать в день выставления заявки.

В то же время надо понимать, что корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не стопроцентная: всё зависит от финансовой ситуации компании, новостей о ней и других факторов.

Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если только инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом), в то время как вряд ли можно себе представить, что объект недвижимости полностью обесценится, если, конечно, исключить физическое уничтожение (от риска которого его, впрочем, можно застраховать).

Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счёт в России (если хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тысячи ₽ (российский рынок) или от $2 тысяч (зарубежный), но нужно учитывать ещё минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счёт.

Гораздо реже (в основном не в России, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций: вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6–8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или под конкретный проект. Иногда вы можете получать ещё установленный процент от прибыли по проекту недвижимости (обычно 10–20%), под который выпущена нота, но такое условие дают не все девелоперы. Вход в такие ноты обычно от $20–30 тысяч, но их придётся держать до погашения, а это, как правило, год и более. Бывают и ноты от $1–2 тысяч, но редко.