🏠 Банки в России с 1 октября ужесточат требования к выдаче ипотеки. Что делать тем, кто хочет купить квартиру? НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ THE BELL ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА THE BELL. 18+ Центробанк с 1 октября ужесточит требования по ипотечным кредитам — надбавки к коэффициентам риска станут выше. Это означает проблемы для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом. Им будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту. Увеличение коэффициента риска — один из механизмов, чтобы ограничить банки в выдаче потенциально проблемных кредитов. Первое ужесточение произошло 1 декабря 2022 года и коснулось ипотечных кредитов по договору долевого участия (ДДУ) со взносом менее 10%. Последнее повышение коэффициента случилось 1 мая 2023 года и тоже затронуло квартиры, продаваемые в ипотеку по ДДУ, а на вторичном рынке — ипотеку с минимальным взносом от 10⁠—⁠15%. Новые ограничения коснутся всех ипотечных кредитов. 👍 С чем связаны новые ограничения? С началом войны в марте 2022 Центробанк резко поднял ключевую ставку, чтобы снизить эффект от западных санкций, и рынок ипотечного кредитования замедлился. Он стал жить за счет программ с государственным субсидированием, а застройщики вместе с банками стали придумывать новые схемы для увеличения выдачи ипотек. Так появилась льготная ипотека от застройщиков с экстремально низкими ставками 0,1⁠—⁠1% при рыночных ставках 8⁠—⁠9%. Подвох был в цене квартиры: она оказывалась выше стандартной на 10⁠—⁠30%. Центробанк борется с подобными программами, так как считает их рискованными: такие практики ведут к завышению цен на жилье, что опасно как для заемщиков, так и для всего рынка недвижимости в целом. О том, как регулятор борется с этой практикой, мы подробно рассказывали здесь. 👍 Как рассчитываются коэффициенты риска? При выдаче кредитов важное значение имеет ПДН — показатель долговой нагрузки, или соотношение общего дохода клиента ко всем его кредитным обязательствам с учетом нового. Если доход заемщика — 100 000 ₽ и у него на 50 000 ₽ кредитов с учетом того, что он запрашивает, то ПДН равен 50%. Чем меньше ПДН, тем больше шансов, что заемщик будет платить без проблем. Теперь ПДН должен учитываться банком при выдаче любой ипотеки. Для вторичной ипотеки при расчете надбавки регулятор учтет соотношение ПДН и стоимости залога. А для первичного рынка, по договорам ДДУ, — соотношение ПДН и первоначального взноса. Для клиентов с высоким ПДН — более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков. Таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов. Банкам будет невыгодно выдавать ипотеку с минимальным взносом 10⁠—⁠15% на первичном рынке — таким клиентам будут чаще отказывать или предлагать повышенную ставку. Шансы получить ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой на рынке вторичного жилья будут при наличии высокого взноса — от 30% — или когда LTV будет не более 70⁠—⁠80%. 👍 Что делать? Если вы планируете брать ипотеку в ближайшее время и уже обременены кредитами – лучше попытаться оформить документы до 1 октября, чтобы не столкнуться с возможным отказом. Если после – или уже недавно получали отказ – вам стоит сосредоточить над снижением показателя долговой нагрузки. #разбор