🏡 Почему Центробанк против дешевой ипотеки от застройщика? И что теперь меняется для заемщиков? НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ THE BELL ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА THE BELL. 18+ Мы попросили ответить на этот вопрос независимого финансового аналитика Сергея Скатова. Еще один его анализ ипотечного рынка — в другом посте. В конце 2022 года Банк России начал бороться с «субсидируемыми ипотеками», которые, по его мнению, вводят заемщиков в заблуждение. ЦБ ограничивает возможность для банков выдавать «нерыночные» ипотеки для поддержания продаж жилья в новостройках. ❓Зачем? Рост издержек на «нестандартное ипотечное кредитование» должен, по мнению ЦБ, ограничить риски для банков и заемщиков. Это увеличит среднее качество заемщиков за счет сокращения объемов. ❓Почему это происходит? Качество ипотечного портфеля ухудшается. С одной стороны, просрочки по кредитам на рекордно низком уровне за всю историю наблюдений (0,14% в январе 2023 года против 0,34% в январе 2018). С другой, скорость досрочных погашений и размер первоначального взноса падает, а показатель долговой нагрузки заемщиков растет (ЦБ оценивает его консервативно, не учитывая «серые» доходы, но тренд явно существует). Если качество портфеля ухудшается, банки должны ужесточать условия кредитования. Но они смягчают их, снижая ставки и увеличивая контрактные сроки погашения. Можно возразить, что за снижение ставки банк получает комиссию от застройщика, которую может сразу учитывать в капитале и снижать свои риски. Но эту комиссию банк получает из собственных средств, выдавая их в виде ипотеки. Предположим, покупатель приходит с первоначальным взносом 3 млн рублей и ему предлагают одну квартиру за 10 млн рублей по льготной ставке 8%, другую – за 12 млн рублей по субсидируемой ставке 5%. То есть снизить ставку на 3% стоит 2 млн рублей (пример очень упрощенный, реальные значения будут зависеть от множества параметров). Нужно понимать, что в 12 млн рублей входит стоимость жилья и стоимость финансового инструмента по снижению ставки, но рынок интерпретирует это как рост цен на квартиру. При втором варианте у покупателя нет еще одного миллиона на такой же первоначальный взнос (в процентном соотношении), как в первом. Тем более, у него нет 2 млн рублей на ту же сумму кредита (7 млн рублей). Поэтому «комиссия» выплачивается с помощью ипотечных средств (заемщик вынужден брать бóльший кредит, чтобы позволить себе квартиру). Трудно сказать, вводят ли банки и застройщики покупателя в заблуждение, ведь у него есть выбор. Лучшей практикой было бы отдельно указывать стоимость квартиры и стоимость снижения ипотечной ставки, чтобы точнее оценивать стоимость своего жилья. Ограничения ЦБ еще не вступили в силу, но банки уже начали превентивно себя ограничивать: по данным ДОМ.РФ, средняя ставка по льготной ипотеке выросла с 2.87% в декабре 2022 до 5.32% в январе 2023. Это все еще меньше заявленных 8%, но движение началось: если в январе падение продаж можно было списать на сезонность, то снижение в феврале относительно января по Московскому региону явно сигнализирует о проблемах с платежеспособным спросом. ЦБ думает ввести «стандартизированную ипотеку» и ограничить банкам возможность снижать ставку ниже определенного уровня. Но данные по ипотечному портфелю говорят, что фактический платеж по ипотеке почти в два раза выше, чем обязательный. Поэтому россияне вполне в состоянии переварить полную отмену субсидируемой застройщиками ипотеки, более того, у них все еще останется запас для досрочного погашения. Хотя сокращение этого запаса уже вынуждает многих покупателей отложить покупку жилья. Поэтому застройщики изобретают очередные ноу-хау: например, предлагают квартиру за 1 рубль в месяц при первоначальном взносе от 30%. #разбор