Рынок жилья: что сейчас происходит с ценами? Мы попросили ответить на этот вопрос независимого финансового аналитика Сергея Скатова. Этот пост – краткая адаптация его колонки, полную версию которой можно прочитать у нас завтра на сайте. Что с рынком? Каждый раз, когда экономика испытывает сильный стресс, многие люди ждут падения цен на недвижимость. Но по факту квартиры дешевеют достаточно редко. Война в Украине, которая привела к сильному экономическому шоку, не стала исключением. Более того, в 2022 году, по данным Сбериндекса, цены не только упали, но и выросли с начала года на 21% на новостройки и на 11% на готовое жилье. В сентябре началась мобилизация, но и она не дала почти никакого эффекта. Сейчас рынок недвижимости в России перегрет – цены на нем неоправданно высоки. Во многом причина этого кроется в государственных программах субсидирования – в апреле 2020 года стало возможным брать ипотеку на новостройки под сравнительно невысокие 6,5%. В итоге многие решили, что ипотеку нужно брать сразу же, а не откладывать ее на потом. Спрос на недвижимость резко вырос, как и ее стоимость. Пример: если в 2018 году недвижимость на первичном рынке в среднем стоила на 20% дороже, чем на вторичном, то в сентябре 2022 года, по данным Сбериндекса, – на 40%. Сейчас Минфин пугает призывами завершить льготную ипотеку до 31 декабря, но это похоже на попытку создать ажиотажный спрос – окончательное решение все равно за президентом. Чтобы компенсировать разрыв в цене между первичкой и вторичкой, застройщики начали активно выдавать «ипотеки под 0,1%». Помимо этого, увеличиваются и сроки кредитования. До пандемии займы выдавались примерно на 19 лет, сейчас – более, чем на 25. Это позволяет поддерживать комфортный ипотечный платеж в условиях, когда реальные доходы (доходы за вычетом налогов с поправкой на инфляцию) населения падают. И, следовательно, не снижать стоимость недвижимости. И хотя Банк России выступает против этой практики, чтобы поддержать продажи на фоне падающего спроса придумываются новые инструменты. Например, траншевая ипотека. Если вы ее берете, то платите до сдачи недвижимости застройщиком небольшой ежемесячный платеж, а уже после – по обычным ставкам. Даже если застройщики сократят запуск новой недвижимости, ее избыток будет существовать на рынке как минимум до 2024. А у застройщиков нет стимула снижать цены, ведь на строительство объектов кредиты дадут банки. В таких условиях возможен потенциал снижения цен на новостройки на 5-7%. #практика